מהם הפרמטרים העיקריים המשפיעים על מחיר הדירות בבודפשט?
במאמר זה ננסה להשוות בין מחירי הדירות השונות באזורים נבחרים בבודפשט. במסגרת זו נבחן את ההבדלים בין דירות חדשות לפי מיקום פרוייקטים שונים וכן בין דירות ישנות לפי במיקומים שונים בעיר ואחרי כן נערוך ניתוח משוה בין דירות חדשות לישנות במיקומים נבחרים בעיר.
מחיר הדירה מושפע מגודל הדירה ובעיקר ממספר החדרים
כאשר מדברים על דירות במרכז העיר בודפשט שבהונגריה, דווקא אחד הפרמטרים המשפיעים ביותר על המחיר הינו גודל הדירה או ליתר דיוק – מספר החדרים שיש בדירה. הדירות המקובלות ביותר במרכז העיר ושנתייחס להם בהרחבה במאמר זה הן של דירות סטודיו בעלות חדר 1 ועד דירות 3 חדרים. דירות גדולות יותר הן פחות מקובלות במרכז העיר בודפשט ובדרך כלל המשקיעים הפרטיים נוטים פחות להשקיע בדירות אלו.
מיקום הבניין בעיר כגורם משפיע על מחירי הדירות בבודפשט
הכלל הידוע בנדל"ן – כי המיקום הוא הקובע, תופס גם כאן. יש הבדלים משמעותיים בין מחירי דירות לפי מיקומן בעיר בודפשט בהונגריה. ככלל, מיקומים מרכזיים יותר ייהנו ממחירים גבוהים יותר, אבל צריך להתייחס בצורה יותר פרטנית ולבחון את הדברים לעומק. משקיעים רבים נוטים למשל להתייחס לרובעי העיר השונים בבודפשט כמקשה אחת וזו טעות, מאחר ויש הבדלים רבים בין אזורים שונים של אותו רובע. לדוגמא, אם נשווה בין רובע 8 לבין רובע 7 בבודפשט, מדובר ב-2 רובעים מרכזיים בעיר. אין ספק שרובע 7 בבודפשט נחשב טוב יותר ולכן מחירי הדירות יהיו גבוהים יותר, אבל יש ברובע 8 אזורים מסוימים הרבה יותר טובים מאזורים מסוימים ברובע 7 ולכן מחירי הדירות שם יושפעו מכך. כלל זה נכון לגבי מחירי הדירות ברובעים במרכז העיר בודפשט.
מיקום הדירה בבניין כגורם המשליך על מחירי הדירות בבודפשט
מיקום הדירה בבניין בבודפשט הינו, פרמטר שאנשים נוטים להעריכו בחסר. דירות בקומת הקרקע או דירות בקומות גבוהות ללא מעלית נחשבות לנחותות ומחירן יהיה נמוך יותר בכלל ובבודפשט. הפרמטרים הבאים משפיעים על מחיר הדירה בבודפשט וכוללים את מידת האור המגיע לדירה, המרחק מהכניסה החשוב בדירות נופש, מידת הפרטיות של הדירה – כשהחלונות פונים למסדרון ציבורי, חלונות לרחוב רועש ומפויח, מיקום מעל שער הכניסה לחניון או מעל מזנון רועש ומפיץ ריח ועוד ועוד.
מצב הדירה בבניין כקריטריון המשפיע על מחירי הדירות בבודפשט
בדירות ישנות, למרות שעלות השיפוצים נמוכה יחסית, יש לקחת בחשבון את העלות, את תקופת השיפוצים וכן את כלל הסיכונים וההתעסקות בעניין זה. בדירות חדשות בדרך כלל הסטנדרט הוא לדירה בגמר מלא למעט ארונות וארונות מטבח אבל להתקדמות הבנייה יש משמעות גדולה בקשר למחיר. דירות באופ פלאן – על הנייר ייהנו ממחירים מוזלים בהרבה מדירות מוכנות.
מחירי דירות חדשות בבודפשט
בניינים חדישים, עם מעליות, מערכות טכנולוגיות אפקטיביות, ותכנון דירה יעיל. לצורך כך נתמקד במספר טיפוסים של דירות 1-3 חדרים + מרפסת קטנה, בקומות אמצעיות, כלומר, קומות 2-4, בבניין עם מעלית כאשר הדירות בשלבי גמר. דירות במחירי פרי סייל זולות יותר בכ- 20% ממחיר אותן דירות בגמר, וזאת מבלי לקחת בחשבון שינויים במחירי השוק.
טבלת השוואה מחירים ממוצעים דירות חדשות בשלבי גמר (המחירים במטבע אירו)
| מיקום הדירה | מחיר דירת סטודיו | מחיר דירת 2 חדרים | מחיר דירת 3 חדרים | |
| רובע 8 | מיקום טוב | 130,000 | 200,000 | 285,000 |
| מיקום בינוני | 105,000 | 155,000 | 200,000 | |
| מיקום לא טוב | 80,000 | 120,000 | 160,000 | |
| רובע 9 | מיקום טוב | 115,000 | 165,000 | 220,000 |
| מיקום בינוני | 105,000 | 140,000 | 200,000 | |
| רובע 7 | מיקום טוב | 150,000 | 210,000 | 260,000 |
| מיקום בינוני | 160,000 | 190,000 | 260,000 | |
| רובע 13 | מיקום טוב | 130,000 | 160,000 | 245,000 |
| מיקום בינוני | 105,000 | 130,000 | 180,000 |
מחירי דירות ישנות בבודפשט
מחירי דירות ישנות בבודפשט- בדרך כלל כולל בניינים שנבנו לפני מלחמת העולם השנייה, בתנאי צפיפות עם חצרות פנימיות קטנות. לפעמים הבניינים בבודפשט משופצים ולפעמים הם במצב גרוע. שטח הדירות הישנות בבודפשט, בדרך כלל גדול יותר, מאחר והן אינן יעילות. התקרות הגבוהות בדירות בבודפשט מאפשרות במקרים רבים להוסיף קומות גלריה.
טבלת השוואה מחירים ממוצעים דירות ישנות במצב טוב (המחירים במטבע אירו)
| דירת סטודיו | דירת 2 חדרים | דירת 3 חדרים | ||
| רובע 5 | מיקום טוב | 180,000 | 240,000 | 300,000 |
| מיקום בינוני | 150,000 | 200,000 | 250,000 | |
| רובע 6 | מיקום טוב | 140,000 | 180,000 | 220,000 |
| מיקום בינוני | 120,000 | 160,000 | 180,000 | |
| רובע 7 | מיקום טוב | 140,000 | 180,000 | 220,000 |
| מיקום בינוני | 120,000 | 160,000 | 180,000 | |
| רובע 8 | מיקום טוב | 130,000 | 170,000 | 210,000 |
| מיקום בינוני | 110,000 | 150,000 | 200,000 | |
| מיקום לא טוב | 70,000 | 100,000 | 130,000 |
אם כן ניתן לראות כי קיימת שונות בין מחירי הדירות בבודפשט לפי הפרמטרים השונים:
דירת סטודיו בת חדר אחד בבודפשט, יהיה מחירה החל מכ- 70,000 אירו ועד 180,000 אירו.
דירת 2 חדרים בבודפשט, יהיה מחירה החל מכ- 100,000 אירו ועד 240,000 אירו.
דירת 3 חדרים בבודפשט, יהיה מחירה החל מ- 130,000 אירו ועד כ-300,000 אירו.
לאור השונות הגדולה בין מחירי הדירות בבודפשט, כדאי לשקול היטב את כל הנתונים לפני ביצוע השקעה בנדל"ן ומומלץ להיעזר באנשי מקצוע המומחים בתחום זה. משרדנו מתמחה בהשקעות נדל"ן בבודפשט מזה כ-20 שנה ומלווה את לקוחותיו בכל שלבי הרכישה וההחזקה.
נשמח לייעץ לכם, נא פנו לטלפון 054-5557747 , שימי חובב.
