השקעות נדלן בבודפשט סקירה 2022

שוק השקעות הנדל"ן בבודפשט ממשיך גם בשנת 2022 במהלך של צמיחה ועליות מחירים. בסקירה זו ננסה לזהות ולנתח מהם  הגורמים הפנימיים והחיצוניים המשפיעים על שוק הנדל"ן בבודפשט.

כיצד ההשתחררות ממגבלות הקורונה משפיעה על שוק הנדל"ן בבודפשט?

חזרת התיירים והסטודנטים הזרים לבודפשט – אין ספק שזהו הקשר המרכזי המושך את השוק כלפי מעלה. השכרת דירות מרוהטות לתיירים לטווח קצר ולסטודנטים זרים הלומדים באוניברסיטאות הרבות הנמצאות במרכז העיר נחשב לדובדבן שבקצפת ומניבים תשואה גבוהה במיוחד למשקיעים. אחרי הדשדוש ששוק השכירות חווה בשנות הקורונה הביקושים כיום הם חזקים במיוחד גם ביחס לשנים לפני הקורונה ובמיוחד במרכז העיר.

השקעות נדלן בבודפשט 2022

כיצד ההשתחררות ממגבלות הקורונה משפיעה על שוק הנדל"ן בבודפשט?

חזרת התיירים וסטודנטים הזרים לבודפשט – אין ספק שזהו הקשר המרכזי המושך את השוק כלפי מעלה. השכרת דירות מרוהטות לתיירים לטווח קצר ולסטודנטים זרים הלומדים באוניברסיטאות הרבות הנמצאות במרכז העיר נחשב לדובדבן שבקצפת ומניבים תשואה גבוהה במיוחד למשקיעים. אחרי הדשדוש ששוק השכירות חווה בשנות הקורונה הביקושים כיום הם חזקים במיוחד גם ביחס לשנים לפני הקורונה ובמיוחד במרכז העיר.

איך המלחמה באוקראינה משפיעה על שוק הנדל"ן בבודפשט?

אוקראינים רבים עברו להתגורר זמנית בבודפשט עד שוך הקרבות, פריחה בשוק השכירות, כאשר יש עדיפות ברורה לדירות מרוהטות. לעומת  זאת קיימים חששות כבדים ומשמעותיים מהתרחבות המלחמה – התפשטותה לאזורים נוספים ו/או העלאת עוצמתה של המלחמה.

כיצד בודפשט כמטרופולין על משפיע על הביקושים לנדל"ן בבודפשט

המגמה העולמית של מעבר האוכלוסייה מהפריפריות אל ערי הענק קיימת גם בבודפשט שזוכה למעמד בכורה במדינה ובאזור כולו. בודפשט כעיר בירה עם כל המערכות השלטוניות בה, המשרדים הגדולים הנלווים לכך, האוניברסיטאות הרבות, המסעדות הבארים המועדונים מוסדות התרבות ואתרי התיירות – כל אלו מספקים תעסוקה מגוונת ובעלת ערך לעובדים רבים, דבר המשפיע על עליית הערך של שוק הנדל"ן בבודפשט

אינפלציה מתגברת והעלאות ריבית וביקושים לנדל"ן בבודפשט

אינפלציה וריבית גבוהה מסוכנים לכלכלות המדינות ויש להם השפעה מצננת על השווקים והכלכלות. גם ענף הנדל"ן מושפע מכך שכן עלית ריבית מציבה בפני המשקיעים אלטרנטיבות השקעה אחרות ומצד שני הריבית הגבוהה עלולה לגרום למיתון והעדר צמיחה ומכאן לפיטורי עובדים, ירידות שווי חברות וכו'.

המשטר בהונגריה ושוק הנדל"ן בבודפשט

מרבית אזרחי הונגריה בחרו רק לאחרונה שוב בראש הממשלה ויקטור אורבן שהכריז לאחר בחירתו על מצב חירום במדינה עקב המלחמה באוקראינה. אורבן הינו ראש ממשלה וותיק שנהנה מאמון העם בהונגריה אך יש טענות כלפי הצעדים האנטי דמוקרטים לכאורה שהוא נוקט. בהקשר הזה לא נראה שיש חשש לפגיעה בזכויות קנייניות אך בשל הכוח הרב המרוכז בממשלה המקומית והמחסור במזומנים והאינפלציה שממנה סובלת המדינה החשש מתגבר וזו הפעם הראשונה מאז נפילת הקומוניזם במדינה. לא ניתן להתעלם כי במהלך שנות שלטונו השכיל אורבן לשפר מאוד את מצב הכלכלה בארצו, מצבם הכלכלי של הונגרים רבים השתפר לאין שיעור. עדות לכך ניתן למצוא מכניסתם המאסיבית של המשקיעים ההונגריים לשוק הדירות להשקעה, בעבר הנושא הזה לא היה קיים או שמור למתי מעט ועיקר המשקיעים היה מחוץ לארץ.

כיצד משפיעים מחירי נדל"ן נמוכים יחסית על שוק הנדל"ן בבודפשט?

למרות העליות במחירי הנדלן עדיין מחיר מטר מרובע בבודפשט אינו גבוה ואפילו בין הנמוכים, כך שיש עוד מקום לעליות מחירים.

כיצד משפיעה עליית התשואות על שוק הנדל"ן בבודפשט?

בשנים האחרונות עלו מחירי הדירות אך עד לאחרונה השכירויות לא עלו (ואפילו ירדו משמעותית עקב סגרי הקורונה). התוצאה הייתה ירידה משמעותית של התשואות. התשואות הנמוכות מרחיקות משקיעים שמחפשים הזדמנויות תשואה גבוהות. בתקופה האחרונה עלו מחירי השכירות באופן ניכר והתשואות השתפרו מאוד. יש הרואים בכך כרמז המעיד  על אפשרות למהלך פריצה משמעותי של מחירי הדירות.

הזדמנויות קנייה מעניינות ושוק הנדל"ן בבודפשט

המצב הנוכחי מאפשר למשקיע החכם לאתר הזדמנויות רכישה מעניינות ורווחיות במיוחד של דירות, לרכוש נכסים איכותיים לפעמים אפילו מעט מתחת למחיר השוק, להשכירם במחירים מצוינים ובתשואה גבוהה.מומלץ לכל מי ששוקל השקעה בבודפשט לקפוץ למים ויפה שעה אחת קודם כי המחירים עולים ופשוט חבל לתת להזדמנויות לחמוק.

סנטרל לוקיישן – השקעות נדל"ן בבודפשט

אנו עוסקים בהשקעות נדל"ן בבודפשט מזה כעשרים שנה. בהתאם אנו בעלי ניסיון רב ומעניקים ללקוחותינו ליווי מלא לכל אורך חיי ההשקעה. אנו מלווים מאיתור הנכס המתאים, בדיקת התאמתו, ליווי רכישת הנכס ורישומו על שם המשקיע, שיפוץ וריהוט ככל שי צורך וניהול השכירות.
לפרטים: שימי חובב – סנטרל לוקיישן 054-5557747.

לחץ כאן לקריאת המאמר

רכישת דירה להשקעה בחול

מדוע לרכוש דירה להשקעה בחול?

יותר ויותר משקיעים בוחרים בדרך ההשקעה של רכישת דירה להשקעה בחו"ל. משקיעים רבים מאוד בוחרים פעם אחר פעם בביצוע רכישת דירה להשקעה בחו"ל על פני השקעה בנדל"ן בישראל. כמות ומספר היעדים של משקיעי הדירות להשקעה היא לא פחות ממדהימה. החל מרכישת דירה להשקעה בדרום ומרכז אמריקה כמו קוסטה ריקה הרחוקה, דרך דירה להשקעה באחת ממדינות ארצות הברית על הגוונים הרבים השונים שם. ישראלים רבים משקיעים בחו"ל בדירות במדינות מערב, מרכז ומזרח אירופה ועד להשקעות במזרח הקרוב והרחוק –  כמו תאילנד, נסיכויות המפרץ דובאי ואבו דאבי ואפילו יעדים שונים באפריקה. מה גורם למשקיעים הישראלים להשקיע את מיטב כספם ברכישת דירה להשקעה בחו"ל? במאמר זה ננסה לעמוד על הסיבות העיקריות לכך.

רכישת דירה להשקעה בחול

רכישת דירות להשקעה בחו"ל מהפכה עולמית

הסיבות העיקריות לגידול החד ברכישת דירות להשקעה בחו"ל נובעות מנסיבות אובייקטיביות והנעוצות בשינוי העולמי שחל בשל תהליך הגלובליזציה שהעולם מצוי בו שיצר מהפכה עולמית. תהליך הגלובליזציה מנגיש את העולם לכלל תושביו על ידי האחדה, מתן יחס שווה לכלל המשקיעים בחו"ל, פתיחות לעולם, הפשטה של תהליכים ועוד ועוד. השינוי והגלובליזציה והמהפכה העולמית העוברת על חיינו הנה ברמות שונות ומאפשרת להשקיע ברכישת דירות בחו"ל.

מה הקשר בין תקשורת ורכישת דירות להשקעה בחול?

מהפכת האינטרנט, הרשתות החברתיות, הטלפונים הסלולריים, השתלטות חברות ענק על השיח ואפילו על התודעה של כלל תושבי העולם, מאפשרת לאנשים רבים להרגיש נגישים ולרכוש דירות להשקעה בחו"ל.

כיצד נגישות, וקירבה משפיעות על  השקעה ברכישת דירות בחו"ל?

הגברת הזמינות וייעול כלל התחבורה העולמית ובראש ובראשונה – הטיסות. חברות הלואו קוסט מנגישות יעדים בחו"ל במחירים מצחיקים והן מעניקות יחד עם חברות התעופה הוותיקות מגוון ומבחר טיסות בזמנים שונים וליעדים שונים. הזמנת טיסה פשוטה וגמישה ללא צורך במשרדי נסיעות, מדיניות שמיים פתוחים, דבר המקל על רכישת דירות להשקעה בחו"ל.

איך זמינות ונגישות לדרכי אירוח מוזלות  מסייעות להשקיע ברכישת דירות להשקעה בחו"ל?

היצע הלינות והאירוח ביעד גדל מאוד, דירות אירבינבי זולות מחליפות מלונות יקרים, דבר המאפשר, לאנשים רבים להשקיע ברכישת דירות להשקעה בחו"ל.

איך השפה האנגלית מהווה  כלי להשקיע ברכישת דירות להשקעה בחו"ל?

הדומיננטיות של השפה האנגלית כשפה בינלאומית מנגישה לנו הישראלים את האפשרות להשקיע ברכישת דירות להשקעה בחו"ל. מדינות יעד שבעבר היו פתוחות בעיקר לדוברי השפה המקומית הן פתוחות למשקיעים ישראלים בעקבות הדומיננטיות של השפה האנגלית. דוגמא טובה לכך היא במדינות הגוש הסובייטי לשעבר שם נפוצו לימודי האנגלית כשפה שנייה לאחר השחרור.

כיצד הרגולציה ומעורבות ממשלתית משפיעה על השקעה ברכישת דירה בחו"ל?

תהליך פתיחה של מדינות שהיו בעבר סגורות ומנוכרות כלפי אזרחים ומשקיעים זרים, מתוך מתן אפשרות למשקיעים זרים להיות בעלי נכסי נדל"ן, דירות להשקעה ,הסכמי סחר חופשי בין מדינות. ליברליזיציה והאחדה של זכויות משפטיות ושל תקנים טכניים ומקצועיים, למשל  בעקבות הקמת ה EU. חיזוק מעמדה של זכות הקניין האישי במערכות המשפט כחלק מהתפישה הליברלית,  משפיעה על האפשרות להשקעה בדירות בחו"ל.

רכישת דירה להשקעה בחול צילום לילי

מהו סכום ההשקעה הנדרש לרכישת דירות להשקעה  בחו"ל  ביחס לישראל?

המחירים של דירות באזורי הביקוש בישראל האמירו לסכומי עתק במונחים של המשקיע הפרטי. הסכומים הכספיים הנדרשים אינם מצויים בכיסם של רוב רובם של המשקיעים. בנסיבות הריבית הנמוכה הנהוגה, העדר אלטרנטיבה לשמירה על ערך הכסף שלא לדבר על קבלת תשואה. קיימים יעדים אטרקטיביים רבים שבהם ניתן לרכוש דירה להשקעה בחו"ל במחירים של 300-600 אלף ₪.

מהם מחירי דירות להשקעה בחו"ל בהשוואה לישראל?

היות ומחירי הדירות בישראל נמצאים בשיא כל הזמנים לאחר שעברו שנים רבות של עליות רצופות, נכון לאתר יעדים שבהם היו עליות מתונות יותר וכאלה שלא נמשכו שנים רבות. במספר שווקים בחו"ל עדיין עליות המחירים לא מיצו את הפוטנציאל הקיים בשוק ולכן רכישת דירות להשקעה בחו"ל בהשוואה לישראל.

רכישת נכס איכותי להשקעה בחו"ל בהשוואה לישראל בפריים לוקיישן

רבים מהמשקיעים מעוניינים לרכוש נכס איכותי בפריים לוקיישן – כלומר, ממש בלב האזורים המבוקשים. אם מדובר על רכישת דירה להשקעה בחו"ל כמו דירה בבירה גדולה, או כרך גדול, או במיקום מרכזי ואיכותי אחר. בישראל אפשרות זו עומדת לפני משקיעים מעטים. לעומת זאת השקעה בדירות לרכישה בחו"ל בערי בירה גדולות ומרכזיות ניתן לרכוש דירות להשקעה ממש בבירות בלב העיר, במרכז התיירותי וההיסטורי.

רכישת דירה מודרנית להשקעה בחול
מרכז העיר בודפשט

מהו המיסוי בישראל ביחס למיסוי להשקעה בדירות בחו"ל?

חוקי המס השונים הנהוגים בישראל, מעיקים על המשקיעים. רמת המיסוי בישראל גבוהה, החוקים אינם ברורים דיים, מבנה מס חסר גמישות כלפי המשקיע, חוקי המס משתנים מעת לעת והמשקיעים מתבלבלים. קחו למשל את נושא מס הרכישה – בעשר השנים האחרונות השתנו שיעורי המס לפחות שלוש ארבע פעמים. זה לא סביר וגורם לחוסר וודאות.

מהי מדיניות של פיזור השקעות בנכסים ודירות?

משקיעים חכמים שואפים להקטנת סיכוני ההשקעה הכספית. לפיכך נכון לקבוע מדיניות לפיזור ההשקעות בדירות להשקעה  ולחלוקת הסיכון. אם למשקיע יש כבר נכסים ודירות בישראל שמצויים בטווח של אותם סיכונים כלליים, רצוי וניתן לגוון את תיק ההשקעות ולהוסיף גם דירה להשקעה בחו"ל.

מה ההבדלים בתשואה של הדירות להשקעה בדירות בחו"ל לעומת ישראל?

ידוע לכולם כי בשל מחירי השיא של הנדל"ן בישראל התשואות על דירות להשכרה באזורי הביקוש ירדו והן עומדות על שיעור נמוך ביותר. ככלל, התשואות הנובעות מדירות להשכרה בחו"ל ביעדים רבים גבוהה באופן משמעותי לעומת התשואה בישראל.

סנטרל לוקיישן משרד בוטיק לרכישת דירות להשקעה בחו"ל

משרדנו סנטרל לוקיישן מתמחה בליווי משקיעים ברכישת דירות להשקעה בחו"ל בבודפשט: דירות קיימות ודירות בשלבים מוקדמים של בניה. אנחנו נותנים שירות מלא כולל ניהול והשכרת הנכס באמצעות משרדנו המקומי בבודפשט. בעלי המשרד, עו"ד שימי חובב עוסק בנדל"ן בבודפשט מזה כ-20 שנה ומלווה את המשקיעים יד ביד לכל אורך ההשקעה, אנו עומדים לרשותכם טלפונית – 054-5557747.

לחץ כאן לקריאת המאמר

רכישת דירה בשלבי בנייה בבודפשט

השקעות חדשות בנדל"ן בבודפשט

משקיעי הנדל"ן נוהגים להשקיע בדירות להשקעה בחו"ל בדרכים שונות ומגוונות –  דירות משופצות או דירות לשיפוץ, במרכז העיר או בשוליה, להשכרה לטווח קצר או לטווח ארוך, דירות קטנות או גדולות, דירות בבניינים קלאסיים ישנים או דירות בבניינים חדשים, דירות מוכנות או בשלבים מוקדמים של בניה. במאמר זה נתמקד בהשקעות בדירות בחו"ל בפרוייקטים בשלב מוקדם ככל שניתן מה שנקרא בשפה המקצועית – PRESALE   או OFF PLAN.

מהי השיטה למימון פרויקטים לרכישת דירה בשלבי בנייה בבודפשט?

בעולם המערבי נהוגה שיטה די אחידה של מימון פרויקטים  באמצעות מימון בנקאי. איך זה עובד? היזם צריך להפנות לפרויקט להשקעה בדירה בשלבי בניה בבודפשט  הון בסיסי (הון עצמי) ומתקשר עם מוסד פיננסי שישלים את השאר. הבנקים מצידם ידרשו דבר נוסף –  שחלק מהשטחים בפרויקט להשקעה בדירה בשלבי בניה  בבודפשט יימכרו קודם למתן המימון כל זאת כהוכחה לאטרקטיביות של הפרויקט וגם לביסוס התוכנית העסקית של הפרויקט להשקעה בדירה בבודפשט אם כן היזמים נאלצים למכור דירות כאשר הפרויקט רק בראשיתו או אפילו עוד לפני שנעשו עבודות כלשהן.

על מנת לעבור את השלב הזה מהר בפרויקט לרכישת דירה בשלבי בנייה בבודפשט מציעים היזמים לרוכשים הזריזים הטבות שונות, מבצעים כמו – מחירים בהנחה, הקלות בלוח התשלומים, הקלות בהצמדות השונות וכן בטחונות לכספים המושקעים. משקיעים חכמים רוכשים דירה בשלבי בנייה בבודפשט מנצלים את ההטבות הללו ורוכשים דירות בשלבים מוקדמים ככל שניתן , בכפוף לכך שהכספים המושקעים בשלב המקדמי יהיו מובטחים, או לפחות בסיכון נמוך ככל האפשר.

מהם היתרונות לרכישת דירה בבודפשט בשלבי בנייה?

  • מחיר רכישה נמוך של הדירות בשלבי בניה בבודפשט.
  • לוח תשלומים נוח – בדרך כלל משלמים 20-30% בדירות לרכישת דירות בשלבי בניה בבודפשט בחתימת ההסכם וכל השאר במסירה.
  • אין הצמדות ברכישת דירה בשלבים מוקדמים– הרכישה נערכת במטבע המקומי ללא תוספות.
  • ניצול מבצעים פרטניים בהשקעה בשלבים מוקדמים של בניה בדירות – כמו תוספת מטבח או שדרוגים.
  • איכות היזם ועמידותו הפיננסית, ערבויות בנקאיות כאלה ואחרות, הפקדת הכספים המושקעים בחשבונות נאמנות, ליווי משפטי.
  • אפשרות ריאלית למימוש לפני השלמת מלוא סכום הרכישה המתאפשרת בהשקעה ברכישת דירה בבודפשט בשלבים מוקדמים
  • בסוף הדרך מקבלים דירה חדשה בבניין מודרני שנבנה בתקנים ובסטנדרטים גבוהים עם חניה תת קרקעית, עם מעליות, לובי ועם אחריות קבלן.

מניסיוני האישי ומליווי עשרות רבות של משקיעים בדירות בשלבים מוקדמים של בניה בבודפשט,  זוהי ההשקעה המומלצת. אנו בסנטרל לוקיישן עובדים רק עם החברה היזמית הכי גדולה ובעלת שם בבודפשט, אין כאבי ראש, אין צורך במעורבות פעילה של המשקיע בקבלת החלטות והרווח הנקי ביחס לסכום המושקע בפועל יכול להגיע למאות אחוזים משרדנו סנטרל לוקיישן משווק בבלעדיות בישראל מספר פרוייקטים בבודפשט בירת הונגריה.

דירות להשקעה בשלבים מוקדמים של בניה בבודפשט-פרויקט millennium residence

פרויקט millennium residence בשלבים מוקדמים של בניה, בבודפשט ממוקם באזור מתפתח במהירות, למעשה באזור המגורים החם של בודפשט, ברובע 9 . מדובר ברובע מגורים מבוקש המשלב קרבה לאוניברסיטאות (ממש צמוד), ולמרכז התיירותי של העיר. כמו כן הוא סמוך למקומות התעסוקה והבילוי אך גם סביבת מגורים שקטה וירוקה צמוד לדנובה. הכי חשוב הפרויקט להשקעה בדירות בחו"ל נמצא   קרוב– לתחבורה ציבורית מצוינת במרחק הליכה קצרה.

הדמיה של הפרויקט millennium residence- רכישת דירות בשלבים מוקדמים של בניה בבודפשט

הדמיה של הפרויקט millennium residence- רכישת דירות בשלבים מוקדמים של בניה בבודפשט

הפרויקט כבר החל והבנייה בעיצומה, הצפי לסיום בעוד כשנתיים. דירת 2 חדרים + מרפסת (סלון + חדר) עולה בסביבות 650,000 ₪, כאשר המחיר הוא במטבע ההונגרי שזה יתרון משמעותי. נדרש לשלם רק 25% בחתימה (לחשבון נאמנות) וכל השאר במסירה בלבד.

רכישת דירות בבודפשט

הדמיה של הפרויקט millennium residence– רכישת דירות בבודפשט בשלבים מוקדמים של בניה. הבניין בשלבי שלד, ברקע המכון האקדמי.

פרויקט 6I רכישת דירות בבודפשט בשלבים מוקדמים של בניה

הפרויקט  ממוקם במרכז העיר, ברובע 8 המתפתח במהירות. בסמוך לפרויקט מספר אוניברסיטאות כולל בית החולים האוניברסיטאי, קניון קורבין והמדרחוב שלו, תחבורה ציבורית בשפע, תחנת מטרו 3 ממש במרחק הליכה קצר. זהו אזור צעיר ותוסס במחירים ממש סבירים.

הדמיית בניין בבודפשט

פרויקט 6I הדמיית מבט מהחצר הפנימית של הבניין

פרויקט 6I-רכישה בשלבים מוקדמים של בניה הבניה כבר החלה ובניית שלד החניון התת קרקעי כבר הסתיימה. הפרויקט 6I- דירות להשקעה בחו"ל,  צפוי להסתיים בעוד כשנתיים. דירת 2 חדרים + מרפסת (סלון וחדר שינה) יעלו כ-550,000 ₪ כאשר המחיר הוא במטבע ההונגרי שזה יתרון משמעותי. נדרש לשלם רק 25% בחתימה (לחשבון נאמנות) וכל השאר במסירה בלבד.

רכישת דירות בבודפשט בבניה

מבט על פרויקט 6I – רכישת  דירות בבודפשט בשלבים מוקדמים של בניה

סנטרל לוקיישן משרד בוטיק לרכישת דירות בבודפשט בשלבים מוקדמים של בניה

משרדנו סנטרל לוקיישן מתמחה בליווי משקיעים ברכישת דירות בבודפשט, בשלבים מוקדמים של בניה. אנחנו נותנים שירות מלא כולל ניהול והשכרת הנכס באמצעות משרדנו המקומי בבודפשט. בעלי המשרד, עו"ד שימי חובב עוסק בנדל"ן בבודפשט מזה כ-20 שנה ומלווה את המשקיעים יד ביד לכל אורך ההשקעה, אנו עומדים לרשותכם טלפונית – 054-5557747.

לחץ כאן לקריאת המאמר

השקעה כדאית בדירה במרכז בודפשט

מהי השקעה כדאית בדירה בבודפשט?

אין ספק ששוק הדירות להשקעה בבודפשט אטרקטיבי ומושך משקיעים רבים מאוד, מקומיים וגם זרים מכל רחבי העולם. המשקיעים בנדל"ן מזהים את היתרונות והחוזקות של בודפשט לרבות הזמינות, הקרבה, הקסם והאפשרות לרווח כספי – כל אלה מקלים על הבחירה בעיר בודפשט. זאת ועוד, בבחינה של התפתחות המחירים נראה כי מחירי הדירות בבודפשט  עולים בהתמדה. שימו לב לגרף בתמונה למטה שמתאר את מחירי הדיור בבודפשט מינואר 2008 ועד ינואר 2022. העלייה היא דרמטית ונמשכת מאז 2014, כזכור – תחילת המשבר הכלכלי העולמי היה ב-2008 ורק ב-2015 מחיר הדיור בבודפשט החלו בעליה המתמשכת וכבר הכפילו את עצמם במונחים של אירו. כפי שניתן לראות עליות המחירים נמשכו גם בשנתיים האחרונות למרות השפעות ממתנות של מגפת הקורונה.

מחירי דיור בבודפשט
מחירי הדיור בבודפשט לאורך השנים

מדוע ההשקעה כדאית בדירה במרכז בודפשט?

כל משקיע  בנדל"ן שרואה את הגרף למעלה ירצה להשתתף בעליות המחירים של הנדל"ן בבודפשט. השקל החזק מעניק למשקיע הישראלי הזדמנות ייחודית לרכישה מוצלחת. ברור כי רכישה מוצלחת של נדל"ן היא הבסיס העומד מאחורי כל השקעה מוצלחת. נותרת השאלה, איזה סוג של דירה כדאי לבחור ולרכוש בבודפשט? האפשרויות לרכישת דירות   הן מרובות וכך גם ההצעות, וקשה להחליט.

במאמר זה נבחן ונציג את האפשרות  להשקעה כדאית  בדירה במרכז בודפשט הכי מומלצת על בסיס ידע וניסיון ועסקאות אמיתיות שבוצעו בזמן האחרון. נציין כי משקיע חכם שיבחן היטב את פעולותיו יוכל אף להכות את המדד ולהרוויח אף יותר ממנו במיוחד בהתחשב בכך שהדירות להשקעה בבודפשט, בדרך כלל עולות יותר משאר הדירות. (למעט חריג בתקופת הקורונה). אקדים ואומר כי בשורה התחתונה, רכישת דירה חדשה בבודפשט בשלב הפריסייל ומכירתה כעבור שנתיים שלוש בסיום הבנייה היא לדעתי ההשקעה המועדפת ביותר. לא מעט משקיעים ישראלים ומחול כבר ביצעו סיבוב כזה באופן מוצלח מאוד. היתרון הגדול בכל העניין של השקעה כדאית בדירה בבודפשט היא  שצריך להשקיע רק 25% ממחיר רכישת הדירה  ואילו כל השאר, משלמים במועד המסירה, ללא הצמדות !!!

כשמדברים על השקעה בפרויקטים  של רכישת דירה בבודפשט אני ממליץ בראש ובראשונה על חברת קורדיה. מדובר בחברת בנייה מובילה שהינה מותג מבוקש בשוק הדיור בעיר שבה רוב רובם של הקונים הם הונגרים משקיעים או רוכשי דירות שיודעים להעריך איכות בנייה. חברת קורדיה מתנהלת במקביל בשפה האנגלית, כך שניתן לקרוא ולהבין את החוזים וכל התקשורת עם החברה הינה ישירה יעילה ונוחה. בנוסף, המשקיע מקבל ביטחונות לגבי התשלומים שלו.

השקעה כדאית בדירה במרכז בודפשט
בתמונה: הדמייה של פרוייקט חדש MILLENIUM I

דוגמא לעסקה להשקעה כדאית בדירה בבודפשט

להלן דוגמא של עסקה אמיתית  של רכישת דירה שביצעתי עבור לקוח ואשר מומשה בהצלחה לפני מספר ימים ושבאמצעותה ניתן יהיה להבין את הרציונל העומד מאחורי המלצתי.

סכום במטבע פורינט הונגרי שער החליפין פורינט/אירו סכום במונחי אירו
תשלומי ההשקעה: (שנת 2019)
סכום הרכישה 26,084,184 HUF 330 79,042 EUR
תשלום מקדמה 25% 6,521,046 HUF 330 19,760 EUR

 

תקבולי המימוש: (סוף 2021)
סכום המכר 42,400,000 HUF 365 116,165 EUR
תקבול המהווה החזר של המקדמה 6,521,046 HUF 365 17,865 EUR
תקבול המהווה את המרווח מעל לסכום הרכישה המקורי 16,315,816 HUF 365 44,700 EUR
סיכום העסקה:
סה"כ תשלום השקעה 6,521,046 HUF 330 19,760 EUR
ס"ה תקבולים 22,836,862 HUF 365 62,566 EUR
ס"ה רווח 16,315,816 HUF 365 42,806 EUR
אחוז רווחיות 250% 217%

אם כן, נראה כי בטבלה המשקיע  ורכש דירה בבודפשט, השקיע במונחי אירו 19,760 אירו ואחרי החזר ההשקעה נשארו לו 42,806 אירו (לפני עלויות העסקה)! רווח מעולה ביחס לתקופה של כשנתיים וחצי!

נסביר, עצם היכולת לבצע עסקה ורכישת דירה בבודפשט במטבע ההונגרי תוך תשלום מקדמה קטנה יחסית אפשר למשקיע להנות מהשחיקה במטבע ההונגרי לטובתו. בכל סוג עסקה אחר, שחיקה כזו תפעל לרעת המשקיע!  יש לציין כי הבנק הראשי ההונגרי עושה מאמצים לבלום את השחיקה במטבע  ההונגרי והעלה את הריבית כפעולת בלימה וכרגע נראה לפחות שהושגה יציבות. עם זאת עדיין הריבית הנהוגה בהונגריה מספיק נמוכה כדי לשלוח משקיעי נדל"ן מקומיים לשוק הדיור.

חלק מלקוחותיי ביצעו מימושים דומים לדוגמא שתוארה ואף משתמשים בסכומים שקיבלו לצורך ביצוע השקעה דומה  של דירה חדשה בפרויקט חדש בבודפשט. הפרויקט הכי אטרקטיבי כרגע להשקעה  בדירה חדשה בבודפשט הוא פרויקט מילניום  I . זהו שלב ראשון בפרויקט המגורים, הבנייה כבר החלה בבניין הראשון. פרויקט הדירות בבודפשט ממוקם ברובע IX של בודפשט, באזור הנקרא "מילניום". זהו אזור סמוך למרכז העיר וצמוד לדנובה שמאופיין כאזור שקט ומבוקש כשכונת מגורים. באזור זה מתבצע פיתוח נרחב וניתן לראות בכל פינה בניין חדש שנבנה.

בסביבת פרויקט המגורים בבודפשט  מספר מוסדות אקדמיים – המכון האקדמי ממש צמוד לפרויקט הדירות, הפקולטה המפורסמת לרפואה שבה לומדים כ-5,000 סטודנטים זרים נמצאת במרחק 15 דקות הליכה, יש בקרבה רבה תחבורה ציבורית זמינה כמו מטרו הכחול ורכבות קלות.

מדובר בהשקעה כדאית בדירה בבודפשט בפרויקט עם קרבה לדנובה על הטיילת היפה לאורכה מוסיפה קסם רב לאזור ואווירה ירוקה. מחירי הדירות באזור  שכונה זו בבודפשט, גבוהים יחסית בשל ההצלחה הגדולה שלו ודירת 2 חדרים מרווחת תימכר בסביבות 150-170 אלף אירו.

כדאי למהר ולהזמין דירה במחירי פריסייל אטרקטיביים, נזכיר כי ניתן לשלם רק 25% ממחיר הדירה וכל השאר במסירה ללא הצמדות כלשהן! מספר הדירות המוצעות למכירה בשלב מוקדם זה מוגבל ומומלץ לפעול.

סנטרל לוקיישן – השקעה כדאית בדירה בבודפשט

תחום הדירות להשקעה בבודפשט, מכיל בתוכו פוטנציאל רב יותר לרווח. הצגנו כאן במאמר זה אפשרות לרכישה בפריסייל. משרדנו סנטרל לוקיישן, עוסק באיתור הזדמנויות עסקיות למשקיעים ישראליים ורכישה רגילה וכן בפריסייל . בעלי הסוכנות עו"ד שימי חובב עוסק בתחום הנדל"ן בבודפשט כבר כ-20 שנה והינו בעל ידע רב וניסיון מקצועי.

אנו עומדים לרשותכם באופן ישיר : 054-5557747

למתעניינים, אנא צרו קשר 054-5557747 או במייל [email protected]

לחץ כאן לקריאת המאמר

נדל"ן מסחרי בבודפשט

מהו נדל"ן מסחרי בבודפשט?

תחום ההשקעות הפרטיות בנדל"ן עובר בשנים האחרונות שינוי. החלשות הריביות על הפיקדונות שנמשכת כבר תקופה ארוכה מובילה גם אנשים פרטיים בעלי הון יחסית קטן לחפש תשואות בשווקים רחוקים וזרים שעד כה נמנעו מהם. גם אנו בסנטרל לוקיישן ראינו, בשנים האחרונות כניסה מאסיבית של משקיעים קטנים לתחום דירות להשקעה בבודפשט בירת הונגריה, גורם שהוביל לעלייה מאסיבית במחירי הדירות, רווח גדול למשקיעים שמוביל למשיכה של משקיעים נוספים.

כתוצאה מעליית המחירים והביקושים הגבוהים, התשואה הממוצעת לדירת מגורים להשקעה במרכז העיר בודפשט ירדה מסביבות 8-9% לרמות של סביב 5%. עדיין תשואה יפה ויש מקום גם לרווח הון עתידי בגין המשך עליות המחירים. משקיעים שבידם סכומים של כמה מאות אלפי ₪ בודדים עדיין יכולים לרכוש דירת מגורים נחמדה וטובה במרכז העיר בודפשט כהשקעה סולידית ופשוטה יחסית. לאור ירידת התשואה והגדלת הסיכון, משקיעים רבים, בעלי הון בהיקפים קצת יותר גבוהים ובעלי הבנה כלכלית ועסקית מעדיפים השקעה בנכסים מסחריים.

נדלן מסחר בבודפשט הונגריה
מדרחוב הקניות הראשי של בודפשט Vaci utca

מה ההבדל בין נדל"ן מסחרי לעומת נדל"ן  מגורים בבודפשט?

להלן טבלה המתארת את המאפיינים של סוגי הנכסים באופן המבליט את היתרונות והחסרונות של נדל"ן מסחרי לעומת נדל"ן מגורים בבודפשט. הטבלה מאפשרת לכל משקיע לאמוד את מידת התאמת סוגי הנכסים למאפיינים האישיים שלו.

טבלת השוואה של נדל"ן מגורים  בבודפשט לעומת נדל"ן מסחרי בבודפשט

המאפיין של הנדל"ן נדל"ן מגורים בבודפשט נדל"ן מסחרי בבודפשט
היקף עלות הרכישה של הנדל"ן המסחרי והמגורים בבודפשט בדרך כלל בסכומים בגובה 200,000-1,000,000 ש"ח החל מכ- 1,000,000 ₪
מימון בנקאי מקומי

לנדל"ן המסחרי והמגורים בבודפשט

אין אפשרות מעשית בימים אלה בד"כ יש אפשרות לקבלת מימון בהיקף כ-50-60% משווי הנכס
מיקום הנכסים  לנדל"ן המסחרי והמגורים בבודפשט בדרך כלל במרכז העיר בדרך כלל לא במרכז העיר
קושי במציאת שוכר קל למדי – בדרך כלל נכסים מושכרים במהירות יותר קשה – לעיתים נכסים נותרים ריקים מספר חודשים
רמת מחירי הנכסים

של נדל"ן מסחרי  לעומת נדל"ן מגורים בבודפשט

קרובים מאוד לשיא כל הזמנים עדיין ברמה נמוכה, במיוחד בתקופת הקורונה
הבדלי תשואה

בין נדל"ן המסחרי למגורים בבודפשט

5-6% והולכת ויורדת, מחירי הנכסים עולים, השכירות לא עולה. 6-8% והולכת ועולה, השכירות הולכת ועולה בשל ההתפתחות הכלכלית
הסיכון הכרוך בהשקעה השקעה סולידית בסיכון יחסית נמוך השקעה בסיכון גבוה יותר
אופן הרכישה של נדל"ן מסחרי לעומת נדל"ןמגורים רכישה ישירה בבעלות פרטית של המשקיע משיקולי מס מומלצת הקמת חברה בבעלות המשקיע
מידת המורכבות ברכישה וניהול נדל"ן מגורים לעומת נדל"ן מסחרי נמוכה – רכישה וניהול בסיוע חברת ניהול בינונית – מימון בנקאי, הקמה וניהול חברה
יתרון לגודל של נדל"ן מגורים לעומת נדל"ן מסחרי חיסרון – נכסים קטנים מפוזרים בעיר, קושי בשליטה, עלויות ניהול גדולות יתרון – ניהול של נכס אחד מרוכז ואחיד

מדוע לרכוש נדל"ן מסחרי בודפשט?

ניתן בקלות למנות גורמים רבים התומכים בהתפתחות שוק הנכסים המסחריים בבודפשט ואשר מגבירים מאוד את האטרקטיביות של העיר:

  • בודפשט הינה בירת הונגריה. כבירת המדינה מרוכזים בעיר כל מוסדות השלטון, משרדי הממשלה והרשויות השונות.
  • בודפשט הינה מטרופולין ענק שבו למעלה מ – 2 מיליון תושבים (מתוך כ- 10 מיליון תושבי הונגריה). בודפשט היא גם העיר הגדולה ביותר בהונגריה בהפרש ניכר מהעיר הבאה אחריה (דברצן כ-450,000 תושבים).
  • בודפשט ידועה כאחת מהערים הכי תיירותיות באירופה. יופייה של העיר הכוללת. תרבות, ארכיטקטורה, מסעדות ובילויים, אזורי הקניות ושוקקים. כל אלה מושכים מידי שנה מיליוני תיירים לעיר הגודשים את החנויות באזורי הקניות והקניונים ואת המסעדות והברים באזורי הבילויים.
  • בודפשט הינה עיר אוניברסיטאית בינלאומית, מרכז השכלה גבוהה לעשרות אלפי סטודנטים מרחבי הונגריה וכל שאר העולם.
  • בודפשט מרכזת את הפעילות הכלכלית המרכזית במדינה ומהווה אף שער כניסה למזרח אירופה. מטות החברות הבינלאומיות מהגדולות בעולם נמצאים בבודפשט.
  • ענף ההייטק המתפתח במדינה יוצר ביקושים גוברים למשרדים. ישנם לא מעט מרכזי פיתוח בעיר ולצידם פעילות עסקית ענפה.

אכן, הפוטנציאל הנשקף לפעילות העסקית בעיר בודפשט הינו גבוה וניתן למצוא נכסים במחירים יחסית אטרקטיביים. משקיע חכם קונה כשהמחירים נמוכים ומוכר כשהמחירים גבוהים.

מהם סוגי הנכסים המסחריים בבודפשט?

משרדים כנדל"ן בבודפשט

היצע המשרדים מאופיין בזמינות גבוהה להשקעה ובגיוון רב בגודל, באיכות ובמחיר. כללית מחיר רכישת כל מ"ר משרדים יהיה נמוך משמעותית ממחירו של מ"ר בדירת מגורים. יש להעדיף משרדים בשטח גדול יחסית (בהחלט יש יתרון לגודל גם בניהול וגם בביקושים), תוך מתן עדיפות ברורה לבניין שלם (אין שותפים, אפשרויות פיתוח והשבחה עתידיים).  יש חשיבות גדולה למיקום הבניין, לנגישות, לנראות הבניין והכניסה מעבר לחשיבות של איכות המשרדים עצמם.

נדלן מסחרי בבודפשט
בניין משרדים ישן לאחר שיפוץ קל

חנויות ומסעדות כנדל"ן בבודפשט

הבחנה  בין בחנויות ומסעדות ברורה לפי הלוקיישן. מיקומים אטרקטיביים מרכזיים המתאימים לריטייל או מזון – עלות הרכישה גבוהה בהרבה  וכך גם השכירות. חנויות ברחובות צדדיים הינם בעדיפות נמוכה, מיועדות להשכרה לנותני שירות והתשואה שלהם תהיה יחסית נמוכה.

נדל"ן בבודפשט של מלונות

תחום התיירות מהווה נדבך חשוב ואף מרכזי בכלכלת העיר. למרות ההתרחבות העצומה של דירות האירביאנבי, הוקמו בעיר בעשר השנים האחרונות עשרות רבות של מלונות. לאור הקורונה התחום הזה נפגע חזק ויש כמה מלונות קטנים יחסית למכירה במחירי הזדמנות. זו השקעה לחובבי סיכון אבל הרווח עשוי להיות מאוד גבוה. למשל משרדנו עוסק בימים אלו ברכישת מלון בן כ-25 דירות במרכז העיר במחיר של כ-2 מיליון אירו. מדובר בדיסקאונט משמעותי לעומת מחירי 2019.

יש לציין כי עקב המשבר, הממשלה והעיריות כבר החילו דרישות רגולטוריות על דירות האירביאנבי ויש שמועות די מבוססות כי הממשלה עומדת להטיל מס גבוה במיוחד על דירות האירביאנבי. צעדים אלו עשויים לשפר מאוד את רווחיות המלונות וכן את מחירם.

נדל"ן מסחרי של מחסנים, חניות, לוגיסטיקה ותעשייה

גם בתחום הנדלן במחסנים חנויות לוגיסטיקה ותעשיה  כאן ההיצע רב גוני והשונות גדולה. ככל מומלץ להתעסק רק עם היקפים גדולים, אין ערך רב למחסן של כמה מטרים באיזה בניין במרכז. הגודל קובע ודווקא המיקומים המבוקשים הם בקרבה לכניסות לעיר, בצמוד לצירים ראשיים, כאשר אין חלופות אחרות לקרקע, שם העסקאות המעניינות יותר.

במשרד סנטרל לוקיישן יש את הידע וניסיון מקצועי בתחום הנדל"ן בבודפשט

תחום הנכסים המסחריים בבודפשט, מכיל בתוכו פוטנציאל רב יותר לרווח, אך הוא מתאים יותר למשקיעים מנוסים וחזקים יותר, שיש להם יכולת לעבור תקופות שפל קשות ולנצל תקופות של גאות. גם ההיקפים הכספיים הנדרשים הם בדרך כלל גבוהים יותר, יש כאן יתרון מובהק לגודל. האפשרויות למימון בנקאי יחסית נוח מגדילים את האטרקטיביות של התחום.

משרדנו סנטרל לוקיישן, עוסק באיתור הזדמנויות עסקיות למשקיעים ישראליים. בעלי הסוכנות עו"ד שימי חובב עוסק בתחום הנדל"ן בבודפשט כבר כ-20 שנה והינו בעל ידע רב וניסיון מקצועי.

אנו עומדים לרשותכם באופן ישיר : 054-5557747

לחץ כאן לקריאת המאמר

מיסוי על השקעות נדל"ן בהונגריה

מדיניות מיסוי על השקעות נדל"ן בהונגריה

לאורך כל 20 השנה האחרונות, הונגריה ראתה בעין יפה מעורבות של משקיעים זרים בנדל"ן. בהתאם לכך, מדיניות המס בהונגריה בדרך כלל נחשבת כמקילה מאוד על משקיעי הנדל"ן ואכן שוק הנדל"ן למגורים להשקעה משגשג בבירה האירופית ומשקיעי הנדל"ן מקומיים וזרים פעילים בו מאוד. עם זאת, המשקיעים הישראליים צריכים לקחת בחשבון כי מוטל עליהם מיסוי בישראל. אמנת המס הקיימת בין ישראל להונגריה מאפשרת לנישום הישראלי להימנע מתשלום כפל מס הכנסה שכן ניתן להכיר בתשלומי מס הכנסה בהונגריה כחלק מתשלום המס בישראל.

מס רכישה להשקעות נדל"ן בהונגריה

מס המוטל על רכישת נדל"ן, המס מוטל על הקונה. על המשקיע חל מס רכישה הונגרי בלבד ששיעורו 4% משווי הנכס הנרכש. ככלל מס הרכישה הינו קבוע ואחיד  למעט חריגים מועטים. למשל, ישנה הטבה לרוכשי דירות קטנות חדשות וזולות מאוד (פחות מ-30,000,000 פורינט), שאז ישנה הנחה בשיעור המס. מס הרכישה משולם בסמוך לאחר הרכישה בהתאם לרישום בלשכת המקרקעין.

מיסוי על השקעות נדלן בהונגריה

מס ערך מוסף בהשקעות נדלן בהונגריה

המס העיקרי  והחשוב בהונגריה הוא מס ערך מוסף ששיעורו הוא עד 27% אך השפעתו על ציבור משקיעי הנדל"ן למגורים נמוך. לרכישת דירות מגורים חדשות מקבלן הונהג שיעור מע"מ בסך 5% בלבד ואילו רכישת דירות יד שנייה פטורות ממע"מ (כמו בישראל). השכירות על דירת מגורים אף היא פטורה ממע"מ.  השפעת המע"מ אם כן באה לידי ביטוי בעיקר בביצוע פעולות כמו רכישת ציוד וריהוט לדירה. מאחר והעלויות של המוצרים והריהוט נמוכות בהרבה מהמוכר לנו אז כך גם השפעת המ"מ הגבוה שולית ואף זניחה.

מס הכנסה של השקעות נדלן בהונגריה

שיעור מס הכנסה בהונגריה הינו 15%. המס מוטל על ההכנסות בניכוי ההוצאות כולל הכרה בהוצאות פחת. מס זה הינו נמוך במיוחד ונחשב כמעודד צמיחה. לעומת זאת מס ההכנסה בישראל הינו ככלל – 25% . כאמור ניתן לקזז את תשלום מס ההכנסה בהונגריה מתוך תשלומי מס ההכנסה כאן. בישראל קיימת חובת מס הכנסה מתוקף 2 סעיפים בפקודת מס הכנסה – מס רווחי הון הנוגע לרווח ממכירת דירה בעת מכירתה (מס שבח), זהו מס המשולם על ידי המוכר בעת המכירה והוא מוטל על הרווח שנוצר בין הרכישה למכירה. בעניין זה יש חשיבות גבוהה לשמור אסמכתאות על הוצאות הרכישה – תשלום לבעל הנכס, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד וכן הוצאות שיפוצים ורכישות להשבחת הנכס וכן הוצאות בגין המכירה. המס השני הוא מס בגין הכנסה פירותית המחושב מידי שנה – הכנסות משכירות (ישנו מסלול חליפי המאפשר תשלום מס מופחת בסך 15% אך ללא קיזוז הוצאות ומס בחו"ל למעט פחת- במקרים רבים זהו מסלול עדיף אך יש לשקול זאת באופן פרטני ומושכל).

ארנונה ומס מקומי על נדל"ן בהונגריה

כאן יש יתרון של ממש למשקיעים בדירות מגורים בהונגריה שכן בהונגריה אין ארנונה על דירות מגורים. (ישנו תשלום נמוך עבור שירותים כמו פינוי אשפה המשולם במסגרת ועד הבית.)

העובדה שאין ארנונה על דירות מגורים מקילה במיוחד על משקיעים המתבססים על השכרות. אי לכך גם אם דירה ריקה מסיבה כלשהי ואינה מושכרת, התשלומים השוטפים הינם מינימליים.

יתרונות מדיניות המס בישראל על השקעות נדל"ן בהונגריה

בהונגריה מערכת המס אינה מבחינה בין משקיעים זרים לבין רוכשי דירות מקומיים וכן אין הבחנה לגבי מספר הדירות המוחזקות על ידי האדם (המיסים המוטלים על דירה ראשונה ועשירית לצורך העניין, הינם בשיעורים שווים). בכל המקרים האלו שיעור המס המוטל הוא שווה.

נקודה נוספת שחשוב להבין – כל ההטבות וההגבלות בישראל על דירות מגורים נוגעות לדירות בישראל בלבד. השקעה בדירה בחו"ל נחשבת בישראל כהשקעה בנכס מסחרי. לכן דירה בחו"ל אינה נחשבת לצורך הפטור ממס על דמי שכירות עד 5,070 ₪ וכן דירה בחו"ל אינה נחשבת כ"דירה ראשונה" לעניין פטור ממס רכישה.

סנטרל לוקיישן, ייעוץ למיסוי על השקעות נדל"ן בהונגריה

בהונגריה מערכת המס אינה מבחינה בין משקיעים זרים לבין רוכשי דירות מקומיים וכן אין הבחנה לגבי מספר הדירות המוחזקות על ידי האדם (המיסים המוטלים על דירה ראשונה ועשירית לצורך העניין, הינם בשיעורים שווים). בכל המקרים האלו שיעור המס המוטל הוא שווה. כפי שראינו כלל המיסוי המוטל בהונגריה על דירת מגורים להשקעה הינו נמוך במיוחד. נקודה נוספת שחשוב להבין – כל ההטבות וההגבלות בישראל על דירות מגורים נוגעות לדירות בישראל בלבד. השקעה בדירת מגורים בחו"ל נחשבת בישראל כהשקעה בנכס מסחרי. לכן דירה בחו"ל אינה נחשבת לצורך הפטור ממס על דמי שכירות עד 5,070 ₪ וכן דירה בחו"ל אינה נחשבת כ"דירה ראשונה" לעניין פטור ממס רכישה.

כבעלים של חברת הנדל"ן סנטרל לוקיישן, אנו בעלי ניסיון רב בתחום הנדל"ן, ובפרט ובבודפשט. אני פועל ומלווה את שוק הנדל"ן בבודפשט כבר יותר מ20 שנים. סנטרל לוקיישן הינה סוכנות ישראלית להשקעות נדל"ן עם התמחות בהשקעות בשוק הנדל"ן  בכלל ובשוק הנדל"ן ההונגרי. הסוכנות מעניקה ללקוחותיה שירות מעולה לכל אורך חיי ההשקעה מאיתור הנכס המתאים ולמשך תקופת השכירות, כולל ריהוט וניהול הנכס. לסוכנות יש סניף פעיל מקומי בבודפשט הונגריה. שימי חובב, בעלי הסוכנות הינו בעל ידע וניסיון רב בתחום מעל 20 שנה. נשמח לעמוד לרשותך 054-5557747.

הבהרה חשובה: הסקירה המובאת כאן הינו ראשוני למשקיע שבוחן יעדי השקעה. אין בכך משום ייעוץ כלשהו ועל משקיע חכם וזהיר חובה לבחון  בכל קניית דירה, באמצעות אנשי מקצוע ובאופן פרטני את חבויות המס שלו טרם ביצוע השקעה כלשהי.

לחץ כאן לקריאת המאמר

ניהול נכסים בבודפשט

מהי חשיבות ניהול הנכסים בבודפשט?

משקיעים רבים מתמקדים באיתור נכס מתאים בבודפשט ולעיתים צריך לחשוב קצת יותר גם על ניהול הנכס. המשקיע החכם בנכסים בבודפשט, יצפה לקבל מצד אחד תשואה שוטפת גבוהה ומצד שני לקבל עליית ערך הכי גבוה שאפשר. בשל כך, לנושא הניהול נכסים בבודפשט יש חשיבות עצומה במיקסום הרווח. דירה להשכרה בבודפשט שאינה מתוחזקת כראוי או שמתגוררים בה שוכרים שהורסים אותה תגרום לבעליה נזקים ועלויות. צריך להסתמך על מנהל  נכסים בבודפשט, אמין ומקצועי שחי בבודפשט ויכול לתת מענה לכל מה שנדרש.

מהם תפקידיו של המנהל נכסים בבודפשט?

עבודתו של המנהל  נכסים בבודפשט נסובה סביב איתור שוכרים ומיונם, גביית השכירות וההוצאות, שמירה על הניקיון התקינות והשלמות של הדירה בבודפשט והציוד  תוך מתן מענה שוטף לתקלות ובעיות טכניות.

ניהול נכסים בבודפשט

ניהול נכסים בבודפשט לאיתור ומיון שוכרים

בימי הקורונה הדרישה לדירה להשכרה  בבודפשט ירדה כתוצאה מעצירת התיירות והעברת הסטודנטים הזרים למתכונת לימוד מרחוק. ככל שמדינת הונגריה מתקדמת בחיסון האוכלוסייה, הסטודנטים הזרים חוזרים ללמוד בתחילת שנת הלימוד וזה סימן טוב. הגורם שמנהל את הנכסים בבודפשט יודע שהסטודנטים הזרים הם הלקוח המועדף ביותר לשכור דירות בבודפשט. מאחר ובדרך כלל הם ממומנים על ידי מדינותיהם, הם נשארים ללמוד מספר שנים בבודפשט בעקבות לימודיהם וככלל מדובר באנשים נורמטיביים. מנהל הנכסים בבודפשט לוקח בחשבון שהסטודנטים הזרים ירצו בדרך כלל לגור בדירות בבודפשט במרכז העיר ובסביבה המעניקה ביטחון ולא באזורים הדלים שיש כמותם רבים גם במרכז העיר בודפשט.

פרמטר שני בחשיבותו שיש לקחת בחשבון עבור ניהול הנכסים בבודפשט הוא הביקוש לדירות לשכירות בבודפשט בקרבה לתחנות מטרו ולתחבורה הציבורית היעילה של בודפשט וכן קירבה לאוניברסיטאות ולאזורי הבילויים בדגש על אזור הרובע היהודי וסביבתו הקרובה. בניהול נכסים בבודפשט ידוע כי, דירות להשכרה בבודפשט באזורים התיירותיים של רובע 5 והארמון למשל, יהיו פחות מתאימים לסטודנטים זרים. החיסרון בניהול הנכסים בבודפשט כאן הנו בצורך לספק ריהוט מלא לדירה שמלבד ההוצאה הגבוהה הכרוכה ברכישתו, מדובר בציוד זול בעל משך חיים קצר יחסית עם בלאי גבוה ויש צורך בתחזוק והחלפה. ניהול הנכסים בבודפשט מתייחס לקריטריון גודל הדירות. מדובר בדירות  קטנות, כאשר משפחות הונגריות נמנעות בדרך כלל מלהתגורר במרכז העיר הצפוף הסואן. גם שוכרים הונגרים באים בחשבון אך כאן יש לבחון היטב במי המדובר, האם יש הכנסה שוטפת ובטוחה, בניהול הנכס בבודפשט. נושא הערבויות והעמידה בתשלומים אינו מפותח דיו ולזהות השוכר יש חשיבות רבה. לסיכום, כאשר מנהל נכסים בבודפשט מוצא שוכר טוב הרווח גדול!

ניהול נכסים בבודפשט לגביית השכירות וההוצאות

בניהול הנכסים בבודפשט, הבשורה החיובית היא, שבבודפשט אין מס ארנונה על דירות מגורים. העדר המס על הדירות להשכרה בבודפשט, חוסך צרות. מאידך לא ניתן להעביר את חשבונות הדירה להשכרה בבודפשט אל הדייר השוכר. כלומר שכאשר מנהלים נכסים בבודפשט חשוב לדעת שכל הוצאות הדירה  להשכרה בבודפשט כמו חשמל, מים, גז, וועד בית מגיעים אך ורק לבעל הדירה והוא מחויב בתשלום. מנגנון זה מוסיף עבודה רבה לבעל הדירה המנהל את הנכס בבודפשט שצריכים להתחשבן באופן שוטף עם השוכרים של הדירות בבודפשט ולגבות מהם את תשלום ההוצאות. בדרך כלל עדיף לקבוע סכום ממוצע  קבוע, לדירה להשכרה ולעשות התאמות כל רבעון . יש לקחת בחשבון כאשר מנהלים נכנסים בבודפשט, שלפעמים נוצרים הבדלים גדולים בין חשבונות הקיץ והחורף ולפעמים זה יוצר בעיות. ניהול לא נכון של  נכסים בבודפשט הכולל הוצאות הדירה להשכרה עלול ליצור בעיות בהמשך.

כיצד נערכת שמירה על הדירה והציוד באמצעות ניהול נכסים בבודפשט?

בדרך כלל אם מדובר בשוכר טוב ובדירה חדשה או משופצת, יש מעט עבודה למנהל הנכסים בבודפשט. בדירות ישנות להשכרה בבודפשט, עם התיישנות הציוד יש צורך בהחלפתו. מנהל הנכסים בבודפשט צריך לקחת בחשבון שהבעיה העיקרית בדירות להשכרה בבודפשט הינה בתיקון תקלות במערכות הטכניות לחימום בתוך הדירה. מדובר במערכות חימום יקרות בדירה להשכרה בבודפשט  שהתיקונים בהם יכולים להגיע לסכומים גדולים. לפיכך דירה חדשה להשכרה בבודפשט או משופצת כנדרש, תחסוך עבודה והוצאות עתידיות. לעיתים עדיף לבעל הדירה ולמנהל הנכס בבודפשט להשקיע עוד מעט בדירה ולהימנע מתיקונים שבדרך כלל יעלו יקר יותר. כמו כן מנהל טוב  לנכסים בבודפשט, יבקר בדירה מפעם לפעם כדי להתרשם ממצבה וכדי שהשוכר ידע שיש מישהו שבודק.

מהן הוצאות ניהול הנכסים בבודפשט?

בין חברות הניהול השונות לניהול הנכסים בבודפשט ישנן הבדלים שנראים קטנים אבל לאורך זמן יש להם חשיבות רבה בניהול הנכס. בדרך כלל עבור הניהול של הנכסים בבודפשט נהוג לשלם 8-10% מהשכירות. מומלץ להסכים מראש על דמי ניהול כנגזרת של הסכומים המתקבלים בפועל כי זה לא נעים לשלם על דירה ריקה, אפילו סכום מופחת. כמו כן מנהלי הנכסים בבודפשט גובים 5-10% מהחלפת שוכר. בנוסף יש מנהלי נכסים בבודפשט הדורשים תשלום בגין דמי הארכת חוזה לשוכר שנשאר עוד שנה – לדעתי זה לא מוצדק. מומלץ לבעל  הדירה להשכרה בבודפשט, להישאר בשליטה על הוצאות ותיקונים כי אחרת אין לזה גבול. כמו כן מומלץ שלא להסכים לכל מיני סידורים קבועים  עם מנהל הנכסים בבודפשט, כי במרבית המקרים זה פועל לרעת בעל הדירה להשכרה בבודפשט.

מצד שני חשוב לדעת כי העסק הזה של ניהול נכסים בבודפשט- דירות להשכרה, אינו משתלם בפני עצמו. השכירויות  נמוכות והנגזרות מכך גם הן נמוכות והמנהלים נכסים בבודפשט מחפשים דרכים להגדלת הכנסותיהם. עדיף למצוא חברת ניהול נכסים בבודפשט שמעניקה שירותי ניהול כשירות נוסף ללקוח שרכש דרכם.

איך מנהלים את הנכסים בבודפשט בפועל?

מרבית בעלי הדירות להשכרה בבודפשט, פותחים חשבון בנק בבודפשט. לדעתי אין הכרח לפתוח חשבון בנק ייעודי פרטי שכן מדובר בעלויות נוספות שנופלות על בעל הדירה להשכרה, וגם השליטה בחשבון אינה מתאימה לכל לקוח של דירה להשכרה בבודפשט. כמובן שניתן גם לתושבים ישראלים לפתוח חשבון בבנק הונגרי בתנאי שהם בעלי נכס בהונגריה. השליטה בחשבון בבודפשט נוחה ומתנהלת באינטרנט ויש לאפשר גישה למנהל הנכסים שלכם בבודפשט שיוכל להעלות הוראות תשלום לחתימה ביצוע בידי בעל הדירה.

סנטרל לוקיישן לניהול נכסים בבודפשט

מומלץ לנהל  את הנכסים  בבודפשט בצורה שוטפת  וקפדנית לרבות ההוצאות והתשלומים. למינוי מנהל הנכס בבודפשט, יש חשיבות גדולה וחשוב להעניק תשומת לב גדולה לבחירתו ולסגירת הפרטים העסקיים איתו. לסוכנות סנטרל לוקיישן קשרי עבודה עם משרד מקומי בבודפשט המעניק שירותי ניהול מקצועיים ואמינים לניהול הנכסים בבודפשט. ככלל אנו נותנים שירותים נוספים ללקוחות שרכשו נכס הכוללים את ניהול הנכסים בבודפשט באמצעותנו כחלק מחבילת השירות שאנו מעניקים ללקוחותינו.

לחץ כאן לקריאת המאמר

קניית דירה בחול

מה הם יתרונות והחסרונות של קניית דירה בחו"ל?

משקיעים ישראלים רבים מתלבטים בימים אלו לגבי אפשרויות קניית דירה בחו"ל. האפשרות של השקעה בקניית דירה בישראל אינה אטרקטיבית למרבית המשקיעים, ניתן למצוא לכך מספר סיבות:

  • מחירי הדירות הגבוהים במרכז הארץ מהווים חסם משמעותי למשקיעים הפרטיים שאין בידם לרכוש דירה כזו.
  • המחירים של הדירות כבר עשו עלייה משמעותית ונמצאים ברמות שיא.
  • מדיניות מיסוי וממשל בארץ לא יציבים וגורמים לחוסר וודאות ולחוסר יכולת תכנון.
  • תשואות משכירות נמוכות מאוד במרכז הארץ (2-3% בלבד).

ברור שלאור הריבית הבנקאית הנמוכה, קיימים ביקושים חזקים להשקעות מעניינות וחכמות ומגמת קניית דירות בחו"ל ממשיכה לצמוח בקצב מהיר. קניית דירה ודירות בחו"ל  מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים רבים. עם זאת קיימים מספר חסמים בפני המשקיעים הפוטנציאלים. המשקיע המצוי אינו מכיר את סוג ההשקעה, מדינת היעד ושוק הדירות בחו"ל, החוקים הרלוונטיים, מיסוי, אמינות ומקצועיות אנשי הקשר, ועוד. במאמרים רבים באתר זה ניסינו לתת מענה לשאלות הרבות כדי לתת בידי המשקיע כלים בסיסיים להחלטה. אין ספק שאחד הפרמטרים החשובים ביותר הוא מציאת איש קשר מקצועי ואמין (אבל באמת!) ששולט בכל הפרטים הקשורים לקניית דירה בחו"ל ויכול להציע הצעות מעניינות. חשוב מכך – גם לסייע בתהליך בחירת וקניית הדירה להשקעת בחו"ל וכן גם לסייע בפתרון בעיות שונות שעולות בדרך. במאמר זה ננסה להתמקד בהיבטים השונים הקשורים לקניית  דירה בחו"ל.

קניית דירה בחול

קניית דירה בחו"ל כהשתתפות במיזם פרטי משותף

מרבית ההשקעות בקניית דירה בחו"ל הן השקעה הכוללת השתתפות כזו או אחרת במיזם פרטי או משותף. יש להשקעות נדל"ן בחו"ל וריאציות רבות, הכוללות: רכישת דירה, רכישת קרקע לבניית בניין, רכישת מבנה לצורך שיפוצו או הסבתו, רכישת קרקע ופיצולה לחלקות. המטרה הסופית  לקניית דירה בחו"ל יכולה להיות מכירת היחידות לקונים שונים או השכרתם. השימוש הסופי  לקניית דירה בחו"ל, יכול להיות השכרה לסטודנטים, דירות נופש, השכרה למשרדים, מכירת דירות ועוד, אין זה משנה כי כל האפשרויות האלו נמצאים מתחת לכותרת כאן. ככלל, בהשקעה של קניית דירה בחו"ל מדובר בצורת ההשקעה שבה  יש צפי לרווחים גבוהים ביותר אך גם סיכון רב ביותר וכדאי להבין זאת היטב. מעבר לסיכוני השוק הרגילים כמו מחירי נכסים, מיסוי, מגמת השוק ועוד, נמצא כי בסוג השקעה של נדל"ן  ובקניית דירה בחו"ל סיכונים נוספים!

מי הם המשקיעים האחרים המשתתפים במיזם השקעה של קניית מיזם דירות בחו"ל?

מאחר ובדרך כלל מדובר על השקעה משותפת עם אנשים נוספים-המשקיעים האחרים המשתתפים במיזם של קניית דירות בחו"ל, כאן יש להיזהר שכן עלולות לעלות בעיות בין השותפים. הרי לא תמיד ידוע למשקיע מה מספר השותפים וזהותם, יכולתם הכספית ורצונותיהם במיזם ההשקעה בנדל"ן ובקניית דירות בחו"ל. ההבדלים הרבים בין השותפים עלולים להוות גורם סיכון גם כאשר מיזם ההשקעה עצמו בקניית דירה בחו"ל מצליח. לכן מומלץ שלא להיכנס למיזם פרטי  לקניית דירות בחו"ל כאשר השותפים בו מרובים או אינם ידועים ורצוי שיהיו הומוגניים ככל שניתן.

מי הם מנהלי המיזם המשותף (הנציגים) המשתתפים במיזם השקעה בקניית דירות בחו"ל?

מדובר בפרמטר שאין לו קשר לתנאים הסביבתיים האובייקטיביים והוא מתייחס למנהלי המיזם המשותף (הנציגים) המשתתפים במיזם השקעה של קניית דירות בחו"ל . חשוב מאוד שמנהלי המיזם יהיו ידועים, זמינים, בעלי ניסיון מקצועי עשיר ובעלי יכולת לפתור בעיות חיצוניות ופנימיות בהשקעה בנדל"ן בחו"ל הכולל רכישת דירות בחו"ל. ככל שהמיזם הנדל"ן להשקעה בחו"ל הינו מורכב יותר ומסובך יותר, החשיבות של מקצועיות המנהלים עולה. חשוב לזכור כי בדרך כלל מי שישלם את המחיר של טעויות ניהוליות הם המשקיעים עצמם.

חוסר בביטחונות למשקיע המשתתף בקניית מיזם דירות משותפות בחו"ל

בחו"ל בהשקעה במיזם פרטי משותף לרכישת דירות בחו"ל היקף ואיכות הביטחונות המוצעים למשקיעים הינם נמוכים. הרי את הנכס  העיקרי להשקעה בנדל"ן ורכישת דירה בחו"ל, בדרך כלל יש לשעבד לבנק או לבעל הקרקע ולכן מה שנשאר למשקיעים זה בטוחות חוזיות שבדרך כלל מעניקות תיעדוף למשקיעים בקבלת רווחים לפני המנהלים.  לעיתים מוענקות למשקיעים בנדל"ן כמו רכישת דירות  בחו"ל זכות קדימה ברכישת נכס ואופציות נוספות. שוב, מדובר בבטוחות חלשות יחסית, אין בבטוחות אלו שום פתרון למצבים של קריסה. המשקיעים יהיו הראשונים שיפסידו את השקעתם בנדל"ן ורכישת פרויקט דירות משותפות בחו"ל. לכן מומלץ לוודא שהמנהלים משקיעים בעצמם הון עצמי שלהם (יש בעיה אמיתית בלוודא עובדה זו) וכי תינתן להשקעת המשקיעים בקניית דירות בחו"ל עדיפות לקבלת השקעתם לפני המנהלים.

חוסר בהירות לגבי ניהול הליכים משפטיים ברכישת דירות בחו"ל

חוסר בהירות לגבי ניהול הליכים משפטיים בעתיד המשתתף במיזם השקעה בנדל"ן בחו"ל לרבות רכישת דירות בחו"ל, זו אחת הבעיות המשמעותיות ביותר. הרי המיזם בנדל"ן בחו"ל הכולל רכישת דירות בחו"ל מתנהל בחוץ לארץ, והמנהלים נמצאים בדרך כלל שם. המיזם להשקעה  בנדל"ן  הכולל השקעה ברכישת דירות בחו"ל מתנהל מול בנקים מקומיים, לקוחות וספקים מקומיים. למשקיעים ישנה בעיית נגישות לערכאות בחוץ לארץ. החוקים אינם ידועים, העלויות הן גבוהות ויש קשיי שפה. למשקיעים במיזמים כושלים בנדל"ן  ובקניית דירות בחו"ל, אין באמת כלים לתבוע את זכויותיהם בבתי משפט מעבר לים. לכן חשוב לקבוע את הדרך ליישוב סכסוכים בין המשקיעים בקניית דירות בחו"ל לבין עצמם וכן בין המשקיעים לבין מנהלי המיזם. כמו כן רצוי שלמנהלים תהיה זיקה ונכסים בישראל ואף יועמדו לרשות המשקיעים והקונים דירות  בחו"ל בטחונות בישראל.

מה יתרונות ההשקעה העצמית וקניית בדירות להשקעה בחו"ל כנדל"ן פרטי מניב?

דירות בהן נערכת השקעה פרטית מניבה בחו"ל הנה פעולה סולידית למדי שכפופה לסיכוני השוק, כמו כל השקעה אחרת בנדל"ן ובקניית דירות בחו"ל. משקיע חכם יידע לנצל את תנאי השוק המשתנים לטובתו, לקנות דירה להשקעה בחו"ל כשהשוק נמוך ולמכור כשהשוק בשיא. כמובן שניתן לשקול איזה סוג דירה להשקעה בחו"ל לקנות  – חדש, בבנייה או יד שנייה? מגורים? לקנות נכס משופץ או לשפץ? מימון בנקאי?. שוב עולה כאן חשיבותם של אנשי הקשר מקצועיותם ואמינותם המסייעים  לרכישת דירה להשקעה בחו"ל. יש לדאוג להתייעץ עם המומחים, להיעזר בעורכי דין מקומיים ובייעוץ מיסוי אבל חשוב להבין כי הסיכונים מגודרים וברורים. החזקה עצמית של דירה להשקעה בחו"ל במרכז עיר גדולה תניב למשקיע לאורך זמן תשואה לפחות כפולה מאשר במרכז הארץ בישראל ישראל וכן רווח הון גבוה, כאשר  הסיכון לעומת זאת נמוך יחסית.

לחץ כאן לקריאת המאמר

בחירת דירות להשקעה באירופה ובחו"ל

כמשקיע רציני המעוניין לרכוש דירה להשקעה באירופה ובחוץ לארץ, חשוב מאוד להבין את מערכת השיקולים של התושבים המקומיים בבחירת מיקום הדירה בתוך עיר גדולה. לנו כישראלים, חשוב שהדירה תהיה בשכונה מרווחת, עם נגישות טובה לכלי רכב, פחות פקקים, יותר גנים ציבוריים, סביבה ירוקה, מערכת חינוך וכדומה. מערכת התחבורה הציבורית בישראל אינה מהווה שיקול משמעותי בבחירת מיקום הדירה. אנו מחפשים דירה שתהיה ליד אוניברסיטה, או ליד אזור תעסוקה ומשרדים גדול, או ליד הים או באזורי הבילוי וההקניות.

דירה באירופה ובחול
כניסה לתחנת מטרו במרכז העיר בודפשט

שיקולי נגישות תחבורתית בבחירת דירה להשקעה בארופה ובחו"ל

אנשים החיים באירופה ובחו"ל בוחרים דירה קודם כל על פי תחבורה ציבורית. מרביתם אינם מחזיקים רכב פרטי וגם אם יש להם רכב פרטי השימוש בו מוגבל בעיקר לסופי שבוע למטרות טיולים ונופש ולנסיעות מיוחדות, לא מעבר לזה. התחבורה הציבורית בערים הגדולות באירופה ובחו"ל פרוסה היטב ביחוד במרכז העיר, עם חיבורים יעילים בין אמצעי התחבורה השונים, התחבורה הציבורית זמינה כל ימות השבוע, במרווחים קצרים, וללא עיכובים. כלל התחבורה הציבורית נחשבת לנוחה ואמינה וגם תחושת הביטחון של הנוסע הינה גבוהה.

בדרך כלל פריסת התחבורה הציבורית באירופה ובחו"ל, יעילותה וזמינותה מנגישים לתושבים את אזורי העניין. אין כבר חובה להתגורר בערים באירופה ובחו"ל ממש במרכזי הערים הצפופים הסואנים והמזוהמים ולעיתים גם עמוסים לעייפה בגדודי תיירים.  סטודנטים אינם חייבים להתרכז בשכונות הסובבות את האוניברסיטאות בחו"ל ובאירופה שבהם הם לומדים. עובדים מתניידים מדירתם אל מקום העבודה ביעילות וללא פקקים בשעות הלחץ, צעירים יכולים להתגורר בסמיכות למרכז ולהשתמש בתחבורה הציבורית להגיע לאזורי הבילויים והקניות.

אם כן, יותר ויותר משקיעים בחו"ל ובאירופה מחפשים דירות להשקעה בקרבת תחבורה ציבורית זמינה מאשר במיקומים הנבחרים. הזמינות של דירות טובות להשקעה בחו"ל ובארופה במרחק קצר מהמרכז היא הרבה יותר טובה והמחירים בקניית דירה הם הרבה יותר נוחים. השכירות לעומת זאת תהיה דומה מאוד.

נדגיש כי דירות להשקעה בחו"ל ובארופה המיועדות לנופש קצר כמו אירביאנבי הם היוצאים מהכלל והכללים לגבי בחירת דירה כזו שונים בתכלית. בדירות נופש בחו"ל ובאירופה יש יתרון עצום במיקומים המרכזיים, התיירים בוחרים דירות נופש לפי תמונות ומיקום בעדיפות להמלצות טובות אך יש פחות הקפדה על מאפייני הדירה, הבניין ועוד. לכן נעסוק בכללים בבחירת דירות נופש להשקעה במאמר נפרד. כאמור, כאשר מדובר על תחבורה ציבורית ניתן למצוא במרבית הערים הגדולות באירופה מערכת להסעת המונים אמינה, יעילה, בטוחה, נעימה וזולה. בין אמצעי התחבורה המובילים במרכזי הערים הגדולות בארופה נמצא בראש ובראשונה את הרכבת התחתית, אחריה הקרוניות של הרכבת הקלה ואת האוטובוסים.

יתרון נוסף וחיוני הוא באפשרות להשתמש באותו אמצעי תשלום – כרטיס חד פעמי או חופשי חודשי  בכל אמצעי התחבורה הציבוריים. חשיבות קיומה של מערכת מאורגנת אחידה שמאפשרת לשלב נסיעה בכל אמצעי התחבורה הציבורית היא חיונית להצלחתה.

הרכבת התחתית -המטרו כגורם לבחירת דירה בחו"ל ובאירופה

בערים בחו"ל ובאירופה שבהם רשת רכבת תחתית ( מטרו) מפותחת אז אין ספק שקרבה לתחנת מטרו מהווה יתרון בולט. תמיד חשוב לבדוק את המרחק עד לתחנה הקרובה. מרחק הליכה של עד 2 בלוקים להגעה לתחנת הרכבת נחשב כסביר בהחלט. תחנות רכבת בערים בחו"ל ובאירופה המהוות מפגש בין קווים שונים נחשבות ליתרון מאחר וניתן לבחור בקו המתאים אך נסייג כי לעיתים התחנות האלו הומות מאוד. חשוב לבדוק אם הקו הרכבת ליד הדירה בח"ל ובאירופה עצמו נותן פתרון טוב לדרישות כמו למשל הגעה לאוניברסיטאות, לקניון הגדול, למרכז התיירותי וכו. המרחק הנובע מהדירה הממוקמת בערים בחו"ל או באירופה ממספר התחנות פחות משמעותי מהצורך להחליף רכבת. למרות שהרכבות התחתיות מאוד יעילות וזמינותן רבה, החלפת קו רכבת במהלך נסיעה אחת כעניין שגרתי יומיומי יכול להיות חיסרון מאחר והמעברים לעיתים הארוכים מידי, וההמתנה הנוספת מאריכים את משך הנסיעה באופן משמעותי. אם כן יש להעדיף נסיעה ארוכה יותר בקו אחד על פני החלפת קו במהלך הנסיעה. במרבית הערים בחו"ל ובאירופה הרכבות והתחנות בטוחות לשימוש והיעילות הרבה שמים את המטרו במקום הראשון כאמצעי התחבורה הציבורית היעיל והמהיר ביותר הרבה מעבר לאחרים. יתרון נוסף למטרו בערים בחו"ל ובאירופה הוא בכך שהוא מגן על הנוסעים מפני פגעי מזג האוויר. ברכבות המטרו ובתחנות חמים בחורף והנוסעים אינם נאלצים להתבשל מחום השמש האירופית או להירטב בגשמים. יש בכך יתרון מובהק במזג אוויר קיצוני – למשל בסופת שלג.


קרונית רכבת קלה – TRAM

בחירת דירה בחו"ל ובאירופה בהתאם לקרוניות הרכבת הקלה

מראה הקרוניות הצהובות הבולטות הנוסעות על מסילות קבועות בערים בחו"ל ; מוכר לכל ישראלי המבקר באירופה. למערכות הקרוניות חשיבות עצומה שכן הם מהוות חוליה חשובה במערכת הסעת של האנשים. לקרוניות בערים בחו"ל ובאירופה יש עדיפות בתנועה על שאר כלי הרכב, בין אם באמצעות מסלולים ייעודיים נפרדים או במשולב עם התחבורה הרגילה באופן שמקנה לקרוניות מהירות. הקרוניות הינן זמינות מאוד, עוברות בדרך כלל ממש בתוך מרכזי הערים ויש להם תחנות רבות בסמוך לתחנות המטרו. למרות שקרוניות הטראם בחו"ל ובארופה נחשבות למאוד יעילות הרי שבדרך כלל מדובר בסוג של מפגע לדיירי הדירות הסמוכות בשל הרעש (ביחוד כאשר מדובר בקרוניות הישנות) וההמולה. הקרוניות אמנם מונעות בחשמל אך הן משתמשות בשדרות הרחבות והעמוסות ולכן מומלץ להימנע מלבחור דירה בחו"ל ובארופה בסמיכות גדולה מידי לתחנת טראם אלא רק בריחוק מה.

בחירת דירה בערים בחו"ל ואירופה בהתאמה לתחנות האוטובוסים האוטובוסים

בערים באירופה ובחו"ל, האוטובוסים הינם המעגל השלישי המשלים את מערכת הסעת התושבים. כאשר בדרך כלל האוטובוסים משמשים לקישור בין תחנות הטראם והמטרו של האזורים המרוחקים יותר ממרכז העיר. גמישות הקמת קו אוטובוס נותנת יתרון לאמצעי זה ומהווה פתרון לשכונות המרוחקות בערים בחו"ל ובאירופה וכן לתחבורה בתוך אותה שכונה. אמנם לעיתים קרובות האוטובוסים מונעים בחשמל להפחתת זיהום האוויר. קירבה של דירות באירופה ובחו"ל גדולה מידי לתחנת אוטובוס תיחשב לחיסרון ואילו היתרונות הכלליים מהימצאות תחנת אוטובוס אינן גבוהים מאחר וזהו בכל זאת אמצעי תחבורה משלים ושאינו הכי יעיל. יעילות האוטובוסים היא במתן שירותים נקודתיים מתחנות הקצה של המטרו והטראם לשכונות מרוחקות, בין השכונות לבין עצמן.

לחץ כאן לקריאת המאמר

קניית דירה באירופה

מהם היתרונות של קניית דירה באירופה?

למרות מגפת הקורונה השווקים הפיננסיים ובראשם מדדי מניות החברות הגיעו לשיאי כל הזמנים.  משקיעים פרטיים רבים חוששים בצדק להיכנס להשקעות בבורסות ומחפשים אפיקי השקעה אחרים. לאור הגלובליזציה וזמינות המידע עולה באופן טבעי האפשרות לקנות דירה בחו"ל. עצם היציאה מהביצה המקומית בארץ פותחת לפנינו אופק חדש, היצע ענק ומגוון – אפשרות להמון הזדמנויות וניצול יתרונות בשווקים אחרים של נדל"ן שמאפשרים זאת. בישראל לעומת זאת ההון זמין וזול, התחרות גדולה מאוד, התשואות נמוכות בהתאם והאפשרות של משקיע ישראלי פרטי שמחזיק סכום השקעה יחסית קטן של כמה מאות אלפי שקלים מוגבלות ביותר. בחינת קניית דירה באירופה היא בהחלט צעד בכיוון הנכון המגדיל מאוד את מגוון וכמות האפשרויות, המאפשרת למשקיע הישראלי לבחור בשוק הנדל"ן של קניית דירות באירופה, שנמצא יחסית נמוך עם ציפייה לעליית מחיר בעתיד. לאור קרבתה של אירופה לישראל והתאגדותה תחת משטר האיחוד האירופי, ההשקעה באירופה הופכת להיות זמינה ואטרקטיבית יותר ויותר. כאשר מציעים לכם השקעה פרטית בדירות להשקעה באירופה חשוב להבין על מה מדובר ונבחן כאן מספר היבטים שכדאי להתייחס אליהם. ניתן להתייחס ל-2 קבוצות של משקיעים בנדל"ן ובדירות להשקעה  באירופה.

קניית דירה באירופה

המאפיינים של המשקיעים בקניית דירות באירופה

משקיעי הנדל"ן  והדירות להשקעה באירופה מתחלקים שוב ל-2 קבוצות, האחת של חובבי הסיכון שיראו את המחירים הנמוכים עד מאוד בפריפריות והתשואות הגבוהות והשנייה של שונאי הסיכון שיעדיפו תשואה שנתית נמוכה יותר כתוצאה מהשכרת נכסי הדירות למכירה באירופה תוך שמירה על ערך הנכס, הדירה ועלייתו.

מה ההבדל בין השקעה ביזמות נדל"ן, לעומת השקעה בנכס נדל"ן בקניית דירות באירופה?

יזמות נדל"ן בקניית דירה באירופה

השקעה ביזמות נדל"ן הכוללת דירות למכירה באירופה, הופכת את המשקיע לחלק מקבוצה שמעוניינת להשתתף בסיכויי הרווח וההפסד של יזמות של מיזם מסוים של דירות להשקעה באירופה. זו יכולה להיות יזמות בכל תחום באירופה, למשל השתתפות בפרויקט לבנייה של בניין דירות או השתתפות בפיתוח מיזם של בניית שכונה. מן הסתם קיימת או מוצגת ציפייה לרווח גבוה מאוד אך מאידך הסיכונים גדולים בהתאם ויכולים לגרום עד כדי הפסד מלוא ההשקעה ואף יותר מכך. במילים אחרות, כאשר משקיע הופך לחלק מיזמות נדל"ן של השקעה בקניית דירה באירופה, הוא מקבל בדרך כלל קדימות בקבלת רווח גבוה יחסית תמורת השקעתו אך מוגבל בשיעורו ותמורת זאת המשקיע נושא במרבית הסיכונים הנובעים מהפרויקט ויהיה המפסיד העיקרי כתוצאה מכישלון חלקי או מלא. המשקיע קונה חלק מהרווח תמורת נשיאה מלאה או כמעט מלאה בסיכון. הביטחון העיקרי למשקיע ביזמות נדל"ן בדירות להשקעה באירופה הינו חוזי בלבד. צריך לדעת שבאירופה אין בדרך כלים רגולטורים שנועדים להגנה על משקיעים פרטיים ביזמות של השקעה בדירות באירופה, כלומר שאין פיקוח או הגנה ממשלתיים על השקעות אלו להבדיל למשל מהגנות על קוני דירות או מרשויות ניירות ערך. גם ההגנה המשפטית הינה מוגבלת ביותר מאחר והחוקים אחרים ובתי המשפט הישראלים והזרים אינם מסוגלים להעניק סעדים אפקטיביים לנפגעים. גורם בעייתי נוסף הוא שבדרך כלל מיזמי הנדל"ן של קניית דירה באירופה  הינן בקבוצות שאינן הומוגניות, לעיתים מרובי דעות ואינטרסים ולעיתים מנוהלות על ידי קבוצות מנהלים שלעיתים מעניקות רק כסות ומראית עין חיובית ובוטחת אך אינן מעניקות ביטחון אמיתי למשקיעים.

בשנים האחרונות התפרסמו מספר פרסומים על התמוטטות של פרויקטים מסוג זה כאשר היזמים המקומיים נעלמים והמשווקים מישראל עומדים חסרי אונים מול המשקיעים המתוסכלים בדירות להשקעה באירופה. אין בכך כדי לפסול דרך השקעה כזו ביזמות נדל"ן באירופה, מאחר ויש גם פוטנציאל רווח גבוה, אך יש להאיר את עיני המשקיעים כי נדרשת בדיקה מעמיקה של כל חלקי העסקה באופן מפוכח ומקצועי ולא להזדרז לקפוץ למים שיכולים להתברר כקרים מאוד. בשורה התחתונה, הרצון של היזמים המקומיים לשתף אתכם ברווחים הנובעים מהנדל"ן של קניית דירות באירופה, נובע כמעט תמיד מחוסר יכולתם של היזמים לקבל מימון מספיק ויותר מכך, להכניס משקיעים שיישאו על גבם את הסיכונים כולם.

קניית דירה באירופה בנכס נדל"ן

מאז ומתמיד נחשבה ההשקעה בנדל"ן,  נכס או דירה באירופה כהשקעה סולידית ובצדק. אמנם האפשרויות לרווח גדול מצומצמות יחסית אבל כך גם הסיכונים. בהתנהלות נכונה של קונה שילווה על ידי עו"ד סביר, ערך הנכס, שנקנה להשקעה באירופה, יכול לעלות או לרדת אבל מרבית הקרן תהיה תמיד מובטחת וזהו הבדל גדול. השקעה ישירה פרטית בנדל"ן / דירה באירופה וללא שותפים היא דרך המלך לשונאי סיכון והם יכולים לבחור את מידת רצונם לקחת חלק בניהול הנכס. לסיכום, לדעתי, לאוהבי הסיכון שמחפשים רווחים גבוהים, יש לחפש עסקאות נדל"ן של דירות להשקעה באירופה בעלות תשואה גבוה במיוחד. לא כדאי לשקול הצטרפות תמורת רווח מוגבל נוסף בגובה כמה אחוזים בודדים. נקודת המוצא לפני כניסה לבדיקות מעמיקות צריכה להיות קיום רווח גבוה במיוחד בנדל"ן ובדירות להשקעה באירופה.  בתנאים של היום הייתי אומר שנדרש רווח מעל 18-20% בשנה! מציעים לכם תשואות נמוכות יותר – מומלץ לבחור בהשקעה ישירה בנכס הנדל"ן באירופה.

ההבדל בין דירות למכירה באירופה בערים גדולות וחזקות לעומת ערי שדה ופריפריה?

ההבדלים בין בחירת קניית דירה באירופה, בערים המרכזיות במדינות אירופה לבין ערי השדה הפריפריאליות הינו עצום. ידוע כי השקעה  מניבה  בנדל"ן  נערכת בדרך כלל בדירות בבירות התיירותיות. הבירות התיירותיות מהוות מרכזים כלכליים שלטוניים ואחרים המשמשים מוקדי תעסוקה ובילוי לאוכלוסיות הצעירות. בעוד שהפריפריות נזנחות ומתאפיינות באוכלוסייה מבוגרת מאוד או אוכלוסייה חלשה. תופעה זו גורמת עוד ועוד למעבר צעירים מהפריפריה לערים הגדולות, הגירה פנימית זו יוצרת ביקוש לדירות ומשרדים בערים הגדולות באירופה, אשר גורמת לעלייה קבועה ומתמשכת במחירים אשר מהווה פוטנציאל לעליית מחירי נכסי הנדל"ן והדירות שבידי המשקיעים באירופה. תופעה זו מתרחשת בעוצמה רבה במזרח אירופה ופחות במערבה אך קיימת בכל יבשת אירופה. לסיכום, הרווחים הצפויים מדירות להשקעה באירופה במיקומים חזקים במונחים של הכנסות משכירות יהיו נמוכים יותר אך לעומת זאת ערך הנכס והדירה יישמר ויעלה באופן הרבה יותר משמעותי. אם כן, לפני ביצוע השקעה בדירה למכירה דירה באירופה, חשוב לבחון עד כמה אנו חובבי סיכון המחפשים  רווחים גבוהים. אין ארוחות חינם וכדי להרוויח צריך לקחת סיכונים וחשוב מאוד לקחת זאת בחשבון ולתכנן את צעדינו בהתאם.

מדוע כדאי לקנות דירה באירופה דרך סנטרל לוקיישן

סנטרל לוקיישן מתמחה בהשקעות נדל"ן ובדירות למכירה, באירופה ובבירת הונגריה. אנו בסנטרל לוקיישן עוסקים בשיווק של דירות חדשות מפרויקטים שנבנים בידי החברה היזמית הגדולה ביותר בבודפשט. כול זאת בתנאים מיוחדים ובתנאי תשלום נוחים במיוחד ומובטחים. כמו כן אנו עוסקים בליווי רכישת דירות יד שניה ישירות מבעלי הנכסים באירופה ובהונגריה תוך מתן מעטפת מלאה של ליווי למשקיע לכל אורך הדרך. נשמח לתאם פגישה במיקום שנוח לכם וללא התחייבות מצידכם כדי להציע לכם הזדמנויות השקעה בטוחות וטובות לנדל"ן באירופה ובבודפשט.

המאמר  נכתב ונערך על ידי שימי חובב – מנכ"ל סנטרל לוקיישן. כול הזכויות שמורות לשימי חובב.

לחץ כאן לקריאת המאמר

© 2022 סנטרל לוקיישן בודפשט – Central location budapest. כל הזכויות שמורות