מהו נדל"ן מסחרי בבודפשט?

תחום ההשקעות הפרטיות בנדל"ן עובר בשנים האחרונות שינוי. החלשות הריביות על הפיקדונות שנמשכת כבר תקופה ארוכה מובילה גם אנשים פרטיים בעלי הון יחסית קטן לחפש תשואות בשווקים רחוקים וזרים שעד כה נמנעו מהם. גם אנו בסנטרל לוקיישן ראינו, בשנים האחרונות כניסה מאסיבית של משקיעים קטנים לתחום דירות להשקעה בבודפשט בירת הונגריה, גורם שהוביל לעלייה מאסיבית במחירי הדירות, רווח גדול למשקיעים שמוביל למשיכה של משקיעים נוספים.

כתוצאה מעליית המחירים והביקושים הגבוהים, התשואה הממוצעת לדירת מגורים להשקעה במרכז העיר בודפשט ירדה מסביבות 8-9% לרמות של סביב 5%. עדיין תשואה יפה ויש מקום גם לרווח הון עתידי בגין המשך עליות המחירים. משקיעים שבידם סכומים של כמה מאות אלפי ₪ בודדים עדיין יכולים לרכוש דירת מגורים נחמדה וטובה במרכז העיר בודפשט כהשקעה סולידית ופשוטה יחסית. לאור ירידת התשואה והגדלת הסיכון, משקיעים רבים, בעלי הון בהיקפים קצת יותר גבוהים ובעלי הבנה כלכלית ועסקית מעדיפים השקעה בנכסים מסחריים.

נדלן מסחר בבודפשט הונגריה
מדרחוב הקניות הראשי של בודפשט Vaci utca

מה ההבדל בין נדל"ן מסחרי לעומת נדל"ן  מגורים בבודפשט?

להלן טבלה המתארת את המאפיינים של סוגי הנכסים באופן המבליט את היתרונות והחסרונות של נדל"ן מסחרי לעומת נדל"ן מגורים בבודפשט. הטבלה מאפשרת לכל משקיע לאמוד את מידת התאמת סוגי הנכסים למאפיינים האישיים שלו.

טבלת השוואה של נדל"ן מגורים  בבודפשט לעומת נדל"ן מסחרי בבודפשט

המאפיין של הנדל"ן נדל"ן מגורים בבודפשט נדל"ן מסחרי בבודפשט
היקף עלות הרכישה של הנדל"ן המסחרי והמגורים בבודפשט בדרך כלל בסכומים בגובה 200,000-1,000,000 ש"ח החל מכ- 1,000,000 ₪
מימון בנקאי מקומי

לנדל"ן המסחרי והמגורים בבודפשט

אין אפשרות מעשית בימים אלה בד"כ יש אפשרות לקבלת מימון בהיקף כ-50-60% משווי הנכס
מיקום הנכסים  לנדל"ן המסחרי והמגורים בבודפשט בדרך כלל במרכז העיר בדרך כלל לא במרכז העיר
קושי במציאת שוכר קל למדי – בדרך כלל נכסים מושכרים במהירות יותר קשה – לעיתים נכסים נותרים ריקים מספר חודשים
רמת מחירי הנכסים

של נדל"ן מסחרי  לעומת נדל"ן מגורים בבודפשט

קרובים מאוד לשיא כל הזמנים עדיין ברמה נמוכה, במיוחד בתקופת הקורונה
הבדלי תשואה

בין נדל"ן המסחרי למגורים בבודפשט

5-6% והולכת ויורדת, מחירי הנכסים עולים, השכירות לא עולה. 6-8% והולכת ועולה, השכירות הולכת ועולה בשל ההתפתחות הכלכלית
הסיכון הכרוך בהשקעה השקעה סולידית בסיכון יחסית נמוך השקעה בסיכון גבוה יותר
אופן הרכישה של נדל"ן מסחרי לעומת נדל"ןמגורים רכישה ישירה בבעלות פרטית של המשקיע משיקולי מס מומלצת הקמת חברה בבעלות המשקיע
מידת המורכבות ברכישה וניהול נדל"ן מגורים לעומת נדל"ן מסחרי נמוכה – רכישה וניהול בסיוע חברת ניהול בינונית – מימון בנקאי, הקמה וניהול חברה
יתרון לגודל של נדל"ן מגורים לעומת נדל"ן מסחרי חיסרון – נכסים קטנים מפוזרים בעיר, קושי בשליטה, עלויות ניהול גדולות יתרון – ניהול של נכס אחד מרוכז ואחיד

מדוע לרכוש נדל"ן מסחרי בודפשט?

ניתן בקלות למנות גורמים רבים התומכים בהתפתחות שוק הנכסים המסחריים בבודפשט ואשר מגבירים מאוד את האטרקטיביות של העיר:

  • בודפשט הינה בירת הונגריה. כבירת המדינה מרוכזים בעיר כל מוסדות השלטון, משרדי הממשלה והרשויות השונות.
  • בודפשט הינה מטרופולין ענק שבו למעלה מ – 2 מיליון תושבים (מתוך כ- 10 מיליון תושבי הונגריה). בודפשט היא גם העיר הגדולה ביותר בהונגריה בהפרש ניכר מהעיר הבאה אחריה (דברצן כ-450,000 תושבים).
  • בודפשט ידועה כאחת מהערים הכי תיירותיות באירופה. יופייה של העיר הכוללת. תרבות, ארכיטקטורה, מסעדות ובילויים, אזורי הקניות ושוקקים. כל אלה מושכים מידי שנה מיליוני תיירים לעיר הגודשים את החנויות באזורי הקניות והקניונים ואת המסעדות והברים באזורי הבילויים.
  • בודפשט הינה עיר אוניברסיטאית בינלאומית, מרכז השכלה גבוהה לעשרות אלפי סטודנטים מרחבי הונגריה וכל שאר העולם.
  • בודפשט מרכזת את הפעילות הכלכלית המרכזית במדינה ומהווה אף שער כניסה למזרח אירופה. מטות החברות הבינלאומיות מהגדולות בעולם נמצאים בבודפשט.
  • ענף ההייטק המתפתח במדינה יוצר ביקושים גוברים למשרדים. ישנם לא מעט מרכזי פיתוח בעיר ולצידם פעילות עסקית ענפה.

אכן, הפוטנציאל הנשקף לפעילות העסקית בעיר בודפשט הינו גבוה וניתן למצוא נכסים במחירים יחסית אטרקטיביים. משקיע חכם קונה כשהמחירים נמוכים ומוכר כשהמחירים גבוהים.

מהם סוגי הנכסים המסחריים בבודפשט?

משרדים כנדל"ן בבודפשט

היצע המשרדים מאופיין בזמינות גבוהה להשקעה ובגיוון רב בגודל, באיכות ובמחיר. כללית מחיר רכישת כל מ"ר משרדים יהיה נמוך משמעותית ממחירו של מ"ר בדירת מגורים. יש להעדיף משרדים בשטח גדול יחסית (בהחלט יש יתרון לגודל גם בניהול וגם בביקושים), תוך מתן עדיפות ברורה לבניין שלם (אין שותפים, אפשרויות פיתוח והשבחה עתידיים).  יש חשיבות גדולה למיקום הבניין, לנגישות, לנראות הבניין והכניסה מעבר לחשיבות של איכות המשרדים עצמם.

נדלן מסחרי בבודפשט
בניין משרדים ישן לאחר שיפוץ קל

חנויות ומסעדות כנדל"ן בבודפשט

הבחנה  בין בחנויות ומסעדות ברורה לפי הלוקיישן. מיקומים אטרקטיביים מרכזיים המתאימים לריטייל או מזון – עלות הרכישה גבוהה בהרבה  וכך גם השכירות. חנויות ברחובות צדדיים הינם בעדיפות נמוכה, מיועדות להשכרה לנותני שירות והתשואה שלהם תהיה יחסית נמוכה.

נדל"ן בבודפשט של מלונות

תחום התיירות מהווה נדבך חשוב ואף מרכזי בכלכלת העיר. למרות ההתרחבות העצומה של דירות האירביאנבי, הוקמו בעיר בעשר השנים האחרונות עשרות רבות של מלונות. לאור הקורונה התחום הזה נפגע חזק ויש כמה מלונות קטנים יחסית למכירה במחירי הזדמנות. זו השקעה לחובבי סיכון אבל הרווח עשוי להיות מאוד גבוה. למשל משרדנו עוסק בימים אלו ברכישת מלון בן כ-25 דירות במרכז העיר במחיר של כ-2 מיליון אירו. מדובר בדיסקאונט משמעותי לעומת מחירי 2019.

יש לציין כי עקב המשבר, הממשלה והעיריות כבר החילו דרישות רגולטוריות על דירות האירביאנבי ויש שמועות די מבוססות כי הממשלה עומדת להטיל מס גבוה במיוחד על דירות האירביאנבי. צעדים אלו עשויים לשפר מאוד את רווחיות המלונות וכן את מחירם.

נדל"ן מסחרי של מחסנים, חניות, לוגיסטיקה ותעשייה

גם בתחום הנדלן במחסנים חנויות לוגיסטיקה ותעשיה  כאן ההיצע רב גוני והשונות גדולה. ככל מומלץ להתעסק רק עם היקפים גדולים, אין ערך רב למחסן של כמה מטרים באיזה בניין במרכז. הגודל קובע ודווקא המיקומים המבוקשים הם בקרבה לכניסות לעיר, בצמוד לצירים ראשיים, כאשר אין חלופות אחרות לקרקע, שם העסקאות המעניינות יותר.

במשרד סנטרל לוקיישן יש את הידע וניסיון מקצועי בתחום הנדל"ן בבודפשט

תחום הנכסים המסחריים בבודפשט, מכיל בתוכו פוטנציאל רב יותר לרווח, אך הוא מתאים יותר למשקיעים מנוסים וחזקים יותר, שיש להם יכולת לעבור תקופות שפל קשות ולנצל תקופות של גאות. גם ההיקפים הכספיים הנדרשים הם בדרך כלל גבוהים יותר, יש כאן יתרון מובהק לגודל. האפשרויות למימון בנקאי יחסית נוח מגדילים את האטרקטיביות של התחום.

משרדנו סנטרל לוקיישן, עוסק באיתור הזדמנויות עסקיות למשקיעים ישראליים. בעלי הסוכנות עו"ד שימי חובב עוסק בתחום הנדל"ן בבודפשט כבר כ-20 שנה והינו בעל ידע רב וניסיון מקצועי.

אנו עומדים לרשותכם באופן ישיר : 054-5557747

  דילוג לתוכן