בודפשט בירת הונגריה מחולקת ל-24 רובעים שונים כאשר כל רובע מנוהל באופן עצמאי עם עירייה נפרדת. נהר הדנובה חוצה את העיר ל-2 חלקים חלק אחד נקרא בודה והחלק השני נקרא פשט. החלק של בודפשט הנקרא בודה הינו שקט, ירוק ונחשב ליוקרתי יותר.  הצד של בודפשט  הנקרא פשט הינו יותר אורבני- עירוני. המשקיעים  הרבים בנדל"ן בבודפשט מתמקדים בעיקר ברכישת דירות  להשקעה במרכז העיר בעיקר במרכז הצד של פשט הנחשב כמרכז הממשל, העסקים, התיירות והאוניברסיטאות של העיר. הרובעים  המבוקשים להשקעות נדל"ן בבודפשט בצד של פשט  הם : 5,6,7,8 וכן חלקים של רובעים 8,9 ו-13.

השקעות נדל"ן ברובע 5 מרכז בודפשט

בראש האזורים המבוקשים נמצא את רובע 5 שהוא לב המרכז התיירותי. עיקר הפעילות להשקעה בנדל"ן היא בתחום השכירות לטווח קצר. הבניינים ברובע 5 יחסית מפוארים ומשופצים ורבים מהם כוללים מעלית. המחירים ברובע זה יקרים יחסית בטווח של  3,000-4,000 אירו למ"ר וההצעות ברובע זה מעטות, למעשה קשה להשיג נדל"ן להשקעה  ברובע 5 בתשואה אטרקטיבית . החיסרון הנו שמחיר הנדל"ן לרכישה יקר לעומת השכירות הצפויה. היתרון הגדול הוא שמדובר בנדל"ן לנשקעה בלב העיר והשקעה בו תהיה לטווחים ארוכים  ובסכומים גבוהים יותר.

השקעות נדלן ברובע 6 ורובע 7

רובעים 6 ו-7 של בודפשט  הנם הרובעים הצמודים לרובע 5. רובע 7  כולל את הרובע היהודי, המתפתח כרובע מרכזי  כסוהו של בודפשט, כאזור הבילויים והמסיבות של העיר. האזור המרכזי של רובע 6 מכונה הברודווי של בודפשט- אזור של קלאסיקה, מוסיקה ותרבות.

השקעות נדלן בבודפשט

אזורים אלו מבוקשים לביצוע השקעת נדל"ן בבודפשט שכן יש אפשרות השכרה לטווח קצר לתיירים וכן לטווח ארוך לסטודנטים .המחירים  לקניית דירה נעים בטווח של 2,500-3,500 אירו למ"ר. הבניינים באזורים אלו הם בדרך כלל ישנים ומוזנחים ולרובם אין מעלית ויש לקחת בחשבון כי בחלקים אלו פעילות הבארים והמועדונים מרחיקה תושבים וסטודנטים בשל מפגעי רעש.

עם זאת מדובר באזורים להשקעת נדל"ן  שלדעתי יגדילו את ערכם בעתיד.

חשוב להדגיש כי האזורים המרוחקים יותר של רובעים אלו נחשבים בעיני תושבים מקומיים כאזורים בעייתיים, האוכלוסיות שם חלשות מאוד. ההילה נוצרה משמות הרובעים הללו ובעקבות פעילות  שיווקית חזקה של משקיעים  המחפשים השקעות נדל"ן בבודפשט.

המחירים לקניית דירות באזורים אלו, מאוד גבוהים לעומת שכונות אחרות. וקיימת הפרזה  במחיר.  המחירים היקרים יחסית של האזורים המרוחקים של רובעים 6 ו-7 נובעים אם כך מפעילות שיווקית של משקיעים העשויה להיות זמנית. אני ממליץ  כמומחה לנדל"ן בבודפשט עם ניסיון נרחב בתחום לנקוט בזהירות רבה לפני שמשקיעים באזורים  הללו.

השקעות נדל"ן ברובע 8

רובע 8 נחשב לכל הדעות עד לאחרונה כרובע חלש במרכז העיר. עם זאת חלקים מהרובע בהחלט הפכו לאטרקטיביים להשקעות נדל"ן בשל מיקומם וכן בשל פעילות פיתוח גדולת שביצעה בעיקר חברת קורדיה- חברת בנייה ענקית ב בהונגריה באזור קורבין. החברה זכתה במכרז ענק של העירייה ובנתה מרכז חדש במרכז העיר ובו קניון, מדרחוב מודרני שלאורכו בנייני משרדים, מלונות ומגורים. אזור זה ממותג גבוה אך יש לשים לב שחלק מהאזורים הישנים הצמודים לו עדיין חלשים מאוד וגם שם יש הפרזה במחירים הנובעת ממחירים הגבוהים במתחם החדש.

אם כך אזור קורבין  ברובע החדש וכן האזור הסמוך למוזאון הלאומי  הכולל ריכוז מוסדות הציבור והאוניברסיטאות נחשבים לאזור יוקרתי והמחירים של הנדל"ן להשקעה  שם  דומים לרובע 5 . עדיין ניתן למצוא  ברובע 8 נדל"ן סביר להשקעה. לעומת מחירים ברובע 8 באזורים האחרים אשר ינועו בטווח של 1,800-2,800 אירו למ"ר.

השקעות נדל"ן ברובע 9 ורובע 13

החלקים הצמודים למרכז של רובעים 9 ו- 13 הם לדעתי האזורים שהכי נכון להתמקד בהם כאשר שוקלים לרכוש דירה ולהשקיע בנדל"ן בבודפשט. מדובר באזורים מבוקשים ביותר, קרובים למרכז אך עדיין סביבת מגורים איכותית הנהנית מאוכלוסייה יחסית חזקה אשר יודעת להעריך את היתרונות הרבים בשכונות אלו. באזורים אלו פעילות המשקיעים בנדל"ן נמוכה  ורוב העסקאות נעשות עם רוכשים למטרת מגורים בלבד. לדעתי תמחור הנדל"ן באזורים אלו סביר או בחסר לעומת הרובעים  האחרים שסוקרו כאן במאמר. הבניינים במצב סביר יחסית, הם אינם מפוארים אך בדרך כלל עם מעליות. מדובר בהשקעה בנדל"ן באזורים שקטים צמודים לדנובה ובמרחק הליכה קצרצר למרכז העיר ועם נגישות מעולה לתחבורה ציבורית. אני בהחלט ממליץ להתמקד באזורים אלו כששוקלים רכישת דירה והשקעה בנדל"ן בבודפשט.

קריטריונים להשקעת  נדלן בבודפשט

באילו אזורים בבודפשט כדאי להשקיע?

כאשר קונים דירה להשקעה בבודפשט, שם הרובע הפופולרי בבודפשט אינו מעיד תמיד על סביבת מגורים טובה והשקעת נדל"ן מניבה. חשוב להכיר לעומק את האזורים השונים בבודפשט הפוטנציאלים להשקעות נדל"ן. למשקיעים פוטנציאלים בנדל"ן המחפשים נכס איכותי שישמור ואף יעלה את ערכו לאורך השנים וגם ייתן תשואה אמיתית טובה אני ממליץ באופן כללי לקנות דירות להשקעה במרכז העיר בודפשט, שם ככלל ניתן לשמור על ערך הנכס ולצפות להשבחה. אם להיות ספציפיים יותר, השכונות הצמודות לרובע 5 ועד לשדרת הטבעת העיקרית (הרינג) נחשבות לאזורים מבוקשים ביותר להשקעת נדל"ן, כמו הרובע היהודי – אזור הפאבים והמועדונים שהוא למעשה חלק קטן מרובע 7, האזור של "ברודווי" עם התיאטראות והמוסיקה, שהוא חלק קטן מרובע 6, אזור הארמון והמוזאון הגדול ברובע 8 על שלל האוניברסיטאות וכן אזור המילניום של רובע 9 המתפתח עם השוק המקורה ומדרחוב המסעדות. אזורים אלו מהווים יעד להשקעה בנדל"ן. יעד זה מבוקש ואטרקטיבי לסטודנטים בעיקר לזרים ולתיירים. מעבר לכך כל האזור הסמוך לטבעת-רינג ומחוץ לו, נחשב לדבר הבא. שם עדיין ניתן למצוא הזדמנויות נדל"ן מעניינות להשקעה בבודפשט. בעיקר ברובעים 9 ו-13 הקרובים למרכז התיירותי ואשר מבוקשים מאוד גם למגורים של משפחות הונגריות כמו גם תיירים וסטודנטים. כמובן רובעים 6 ו-7 במיוחד ברחובות הסמוכים לרינג- לטבעת וכן ברובע 8 בעיקר באזור קורבין היוקרתי שם נבנה מרכז עירוני חדש במרכז העיר מסביב למרכז קניות ומדרחוב יוקרתי.

באיזה סוג רחובות כדאי להתמקד בבודפשט?

כאשר קונים דירה להשקעה בבודפשט יש להימנע באופן ברור מהשדרות הרועשות והכבישים הסואנים, הרעש הזיהום והעומס של החנויות אינו מושך לקוחות לגור בדירות אלו. הונגרים יעניקו ציון נמוך לדירות הנמצאות ברחובות אלו גם אם הן פונות לחצר פנימית. אלו דירות שמתאימות יותר לשמש כמשרדים ואולי לתיירים. חשוב מאוד לבחור דירות ברחובות שקטים יותר אך גם בסביבה עם אווירת ביטחון גבוהה שכן צריך לחשוב בהשקעת בנדל"ן על השוכרים הפוטנציאליים. הכרחי לוודא שיש תחבורה ציבורית טובה.לתחנת מטרו או חשמלית קרובה יהיה יתרון משמעותי ביותר.

בחירת דירה להשקעה בבודפשט לפי מיקומה בבניין

כאשר קונים דירה להשקעה בבודפשט, יש להשתדל לקנות דירות הנהנות משמש ישירה לפחות במשך חלק מהיום ומתאורה טבעית סבירה. הונגרים נותנים דגש על נושא האור הטבעי בהתחשב בכך שרוב השנה קר ואפור ומספר ימי השמש נמוך יחסית. אם כן, בהונגריה – לא לחפש כיווני אוויר אלא אור טבעי. כמו חשוב מאוד שהבניין להשקעה יהיה ברמת תחזוקה סבירה שיעיד על שכנים טובים בדרך כלל, מיקומם של פחי אשפה מסריחים בכניסה הראשית לבניין הוא מחזה נפוץ אך בכל זאת חשוב מאוד שהחצר הפנימית תהיה נקייה, עם קצת צמחייה וגם חשוב שיגיע קצת אור שמש לשם. יש בעייה רצינית עם הדירות בקומות הקרקע שלנו כישראלים נראה כמקום מגורים נחמד, להונגרים יש ניסיון רע מאוד עם דירות אלו שהן למעשה במקרים מסויימים מחסנים שהפכו לדירות הסובלות מחוסר אור טבעי, טחב ורטיבות וחוסר בפרטיות ובביטחון אישי – בדרך כלל זה לא מומלץ. גם הדירות הגבוהות אינן מומלצות בבניינים ישנים. כאשר אין מעלית אלו דירות שיתקשו להעלות את ערכן וגם כשיש מעליות הן בדרך כלל ישנות, סובלות מתחזוקה ירודה ומושבתות לעיתים קרובות ואף לתקופות אחרות.

יש להיזהר שלא להיסחף עם זרם המשקיעים שקונים ומוכרים אחד לשני נדל"ן להשקעה, עלול להיווצר כאן מבנה פירמידה שבו האחרון שקונה משלם יקר מאוד ביחס לערכו האמיתי של הנכס להשקעה. השתדלו להמנע מקניה ממשקיע אחר, רצוי להשתדל לקנות מהונגרי שמוכר את דירתו.

חשוב להיעזר בבעלי מקצוע ובעיקר מתווכים בעלי ניסיון רב בבודפשט שיסייעו לכם בתהליך הרכישה הנכונה. חשוב שהמתווכים בצד שלכם ולא ימכרו לכם דירות ונכסים להשקעה באזורים בעייתיים, גם אם עוטפים אותם בעטיפה מושכת כמו שיפוץ קוסמטי ותמונות מושכות.

שימי חובב, בעלים ומנכ"ל של סוכנות סנטרל לוקיישן המוכרת נדל"ן בבודפשט. אני בעל ניסיון רב ומכיר היטב את סביבת הנדל"ן בבודפשט. מכיר את הרובעים ורחובות בודפשט היטב, חייתי ובניתי בבודפשט בניינים רבים.  יש לי משרד בבודפשט הכולל צוות רב מקצועי, אני מסייע באיתור הנכסים, ומלווה את המשקיע עד סיום תהליך הרכישה ולפי הצורך השכרה או מכירה. אשמח לעמוד לרשותכם לכל מידע והתייעצות טל. 054-5557747