כיצד מתאימים את הנכס להשקעה בבודפשט?

אנו מאמינים שצריך להתאים למשקיע את הנכס המתאים לפרופיל שלו, חשוב להבין איזה סכום עומד לרשות הלקוח ובאילו זמנים הסכומים יהיו זמינים עבורו לצורך ביצוע ההשקעה . כמובן שכל המשקיעים מעוניינים בהשקעה רווחית אך משיחות רבות עם משקיעים אנו נוכחים כי יש ביניהם הבדלים משמעותיים בציפיותיהם, בפרופיל העסקי המועדף עליהם – רמות הסיכון והסיכוי, טווח הזמן וכולי. כמובן שככלל כאשר בוחנים השקעה בבודפשט רצוי להשקיע בנכס הנמצא במיקום מרכזי ככל האפשר כדי שיהיה קל להשכירו בקלות ללא תלות במצב השוק.

בשונה מחברות אחרות סנטרל לוקיישן אינה עוסקת במכירת נכסים בבעלותנו שהשבחנו, כלומר שאין אנו עושים "סיבוב על גב המשקיע". אנו פועלים לאיתור נכסים אטרקטיביים בשוק המקומי עבור משקיעים המעוניינים בהשקעה בבודפשט ושמים דגש על מתן שירות ללקוח וגובים עמלה בגין עבודתנו, באופן זה אנו מבטיחים ללקוח אובייקטיביות מלאה לגבי בחירת הנכס הספציפי. אנחנו 100% בצד שלכם!

מהו תהליך ההשקעה בנדלן בבודפשט?

ההשקעה בבודפשט היא קלה, שקופה ובטוחה – הטאבו מוסדר לחלוטין, המיסוי פשוט וברור, מערכת היחסים בין מוכר לקונה מעוגנת בחוק. בסוף תהליך קצר הדירה תירשם על שם המשקיע ממש בדומה לטאבו בישראל.

עורך הדין המלווה דואג לחוזה דו לשוני כך שתוכלו לקרוא ולהבין על מה אתם חותמים, החוק ההונגרי שונה ביחס לחוק הישראלי ויש נטייה להאריך ולכתוב ולכן החוזים הם בדרך כלל ארוכים מאוד. חשוב לפחות לבדוק שפרטי הנכס והסכומים ושמות הצדדים רשומים ללא טעויות. תפקידו של עורך הדין הוא גם לבצע את רישום הערת האזהרה או הבעלות בהתאם לתשלומים ולחוזה.

חברות ניהול הנכסים איתן אנו עובדים הינן מקצועניות ומשרתות את האינטרס של הלקוח על הצד הטוב ביותר. מומלץ לבחון כמה הצעות ולהבין את כל המרכיבים והשורות הקטנות שכן יש חברות שגובות סכומים רבים על כל פעולה ורצוי להימנע מכך. למשל בחלק מהחברות מקובל לדרוש "עמלת תיווך" שלכאורה משולמת למתווך אחר וגם "עמלת מציאת לקוח" שמשולמת לחברת הניהול, זה קצת מוגזם ורצוי להימנע מכך אלא במקרים חריגים במיוחד ובוודאי שלא בשגרה. שמעתי על חברת ניהול שחתמה עם שוכר עסקת שכירות לשלוש שנים ודרשו לגבות מיד את העמלות לכל השנים מראש – אל תסכימו לכך, זה ממש לא מקובל ולא הגיוני. בעניין זה השיטה הרווחת לניהול דירות להשכרה לתיירים היא שונה לגמרי, דמי הניהול גבוהים בהרבה ויש תשלומים ומיסים שונים אך ככלל זה בדרך כלל יניב תוצאה טובה יותר למשקיע.

נכסים להשקעה בבודפשט

מרבית הנכסים ברובעים המרכזיים נמצאים בתפוסה מלאה באופן רציף ומניבים כ 6-7% תשואה על מחיר נכס הנמוך באופן אבסולוטי לעומת אתרים דומים באירופה. (לדוגמא בוינה השכנה בירת אוסטריה מחירי הדירות גבוהים פי 5!!! מהמחירים בבודפשט. מוצדק שיהיה פער אך קיים פוטנציאל אמיתי שהפער הזה יצטמצם. פוטנציאל עליית דמי השכירות ועליית הערך הוא גדול. לכן השקעה בבודפשט הנה השקעה חכמה שתעניק למשקיע גם רווח הון וגם תשואה יפה.

לאחר חתימת חוזה רכישה, קונה זר מחוייב בשני מהלכים: הגשת בקשת אישור רכישה לתושב זר והפקת מספר מס לבעל נכס (הסדר מיוחד ופשוט של הרשויות). עורך הדין המלווה מטפל בנושא זה. לפי דברי עורך הדין המייצג את משרדי בכל המקרים עד היום מעולם לא התגלתה בעיה עם אישורי רכישה לישראלים ללא עבר פלילי. בכל אופן לבעלי דרכון אירופאי או שוויצרי יש פטור מאישור זה. פטור זה חוסך כמה מאות אירו ברכישה ומאפשר רכישה פשוטה ומהירה. לנושא זה יש חשיבות גדולה כאשר רוצים לרכוש דירה ובמידה והקונה אינו אזרח EU או שוויץ הוא כאמור יזדקק לחכות להיתר ממשרד הכלכלה והתהליך מסבך מאוד ומאריך את התהליך שכן לא ניתן לחתוטם על חוזה סופי ולכן גם לא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה והנושא הזה מאוד מגביל את הרוכשים שמחוייבים לעסקאות ארוכות יחסית עם הגבלות ובעלי הדירות לעיתים אינם סבלניים בעניין זה. נזכיר עוד שהיתר זה צריך להתקבל בגין כל נכס ונכס. במידה וישנה כוונה לרכוש חבילת דירות כדאי לשקול הקמת חברה הונגרית שתהיה בעלת הדירות. יש בכך יתרונות מסויימים כמו היכולת לקזז מע"מ תשומות (בעיקר חשוב לעניין שיפוצים) והוצאות שונות אבל גם כרוך בזה עלות מסויימת של תחזוקת חברה. אין מניעה לאזרח ישראלי להיות בעלים של חברה, גם כיחיד. נכון להיום לחברות המחזיקות דירות קשה לקבל מימון בנקאי מבנק הונגרי למימון הרכישה.

תעריפים חשובים:
עורך דין מלווה- 0.5-1% ממחיר הרכישה.
חברת ניהול אמינה ומקצועית 8-10% מדמי השכירות.

מיסוי נדלן בהונגריה:

  • מס רכישה בגובה 4% ממחיר הנכס משולם ע"י הרוכש עם השלמת הרכישה. בדירות זולות עד 90,000 אירו בערך מס הרכישה מופחת בצורה משמעותית כאשר רק בדירות אלו יש פטור על סכום בסיס של כ-45,000 אירו בערך והמס מחושב רק על החלק מעל זה.
  • מס רכוש – אין! (במקרה של דירות מגורים)
  • ארנונה- אין! אכן זה מפתיע אבל הרשויות המקומיות גובות מיסים מעסקים ושטחים מסחריים שאינם למגורים. לעומת זאת חלק מתשלום הועד לבניין כולל פינוי אשפה למשל.
  • מס על הכנסות משכירות – המס בגובה 15% משולם על הכנסות משכירות, בניכוי כל ההוצאות כולל פחת, תחזוקה, ריביות וכו'.
  • המס משולם על בסיס שנתי לפי דו"ח המוכן על ידי מנהל חשבונות, חשוב לשמור את מלוא הקבלות ובחשבוניות!
  • מס רווחי הון – מס בשיעור 15% מחושב על ההפרש שבין מחיר הרכישה (המופחת) למחיר המכירה וזאת בניכוי כל השבחה שבוצעה בנכס וכמו כן בניכוי כל ההוצאות ותשלומי המיסים בעת הרכישה והמכירה. המס מופחת בכל שנה ואחרי 5 שנים יש פטור מלא. חשוב למשקיע להחזיק בנכס למשך 5 שנים כדי להנות מפטור זה. נדגיש כי לעת עתה (לפחות בזמן כצתיבת מאמר זה) אין חובת דיווח מס בהונגריה כחלק מתהליך הרישום של המכירה במשרד המקרקעין.

בין הונגריה לישראל  קיימת אמנת מס שנועדה למנוע תשלום של כפל מס. המשמעות היא שניתן לקזז  מס הכנסה ששולם בגין הנכס בהונגריה מהמס המשולם בישראל שהוא אגב גבוה יותר. הרעיון הוא לעודד אנשים לדווח ולשלם הפרשים גם במקרים כאלו וגם משיקולים של צדק.

כמו בכל מקום, גם בהונגריה וגם בישראל חוקי המס הינם דינאמיים ומשתנים מתקופה לתקופה ולפיכך על המשקיע לבחון את המצב בעת הרכישה ולעדכן מעת לעת את התנהלות המס שלו.
המידע המובא כאן אינו מהווה תחליף לייעוץ מס מקצועי, הן בהונגריה והן בישראל, חברתנו אינה נותנת חוות דעת בענייני מס אלא מפנה את לקוחותיה ליועצים חיצוניים מומחים בתחומם וממליצה בחום לפנות לייעוץ כזה.

כיצד לאתר דירה להשקעה בבודפשט הונגריה?

ראשית כדאי להיעזר באיש מקצוע הבקיא בתחום הדירות להשקעה בבודפשט ומכיר את שוק הנדל"ן היכרות מקצועית. יש הבדל משמעותי בין רכישת דירה למגורי הרוכש לבין דירה להשקעה. מערכת השיקולים שונה לגמרי וכדאי מאוד להפריד בין הרצונות והחלומות האישיים אשר מהווים שיקולים רלוונטיים במהלך רכישת דירה למטרת מגורים והם חסרי רלוונטיות לחלוטין ברכישת דירה להשקעה. ניתן דוגמא קלאסית אחת שאנו נתקלים בה לעיתים קרובות במסגרת רכישת דירות להשקעה. לדוגמא בעניין מרפסות בדירות להשקעה. חלק מהמשקיעים מבקשים שבדירה המושקעת תהיה מרפסת מרווחת של 14-20 מ"ר. רוב הדירות הישנות בבודפשט הינן ללא מרפסות ובדירות חדשות יש מרפסות בדרך כלל, אך הן מרפסות קטנות של 6-10 מ"ר. רכישת דירה להשקעה בבודפשט עם מרפסת מרווחת מגבילה מאוד את ההיצע וגם מייקרת את מחיר הדירה באופן משמעותי. כאשר קיום מרפסת בדירה המושקעת בבודפשט לא תגרום לעליית מחירי השכירות. שכן מרבית השוכרים הם סטודנטים שאין להם שימוש במרפסת גדולה במיוחד במדינה כמו הונגריה עם אקלים יבשתי קר שאינו מאפשר לנצל מרפסת ברוב עונות השנה. אם כן, דרישת מרפסת מרווחת לדירה להשקעה בבודפשט היא שיקול לגיטימי והגיוני ברכישת דירה למטרת מגורים אך אינה שיקול ענייני ברכישת דירה להשקעה. שאלות מעין אלו יבואו לידי ביטוי בתחום של בחירת השכונה, הרחוב, מיקום בבניין, גודל הדירה והיעילות שלה ועוד. אל תוותרו על ייעוץ מקצועי של יועץ נדל"ן בבודפשט!

סיכום השקעות נדלן בבודפשט

בשנים האחרונות לאור האטרקטיביות הרבה של השקעה בבודפשט, מחירי הנדל"ן בבודפשט עלו באופן יפה וממשיכים לעלות בקצב יפה. העלייה המשמעותית ברמות השכר בהונגריה בכלל ובבודפשט בפרט ולכן בהתאמה גם עלייה ברמת החיים תומכת בעליות מחירים בשוק הנדל"ן כמו גם הריבית הנמוכה הנהוגה בהונגריה ובאירופה. משקיעים רבים הונגרים וזרים נוהרים לעיר בחיפוש אחר השקעה בבודפשט שכן הפקדונות שלהם בבנקים רק נשחקים עם הזמן.

זוהי סיבה להצטרף לעגלה ויפה שעה אחת קודם! למשקיעים שסיימו את פרק החיפוש וההכרות יש לדעת כי השקעה בבודפשט יש לבצע מהר ככל שניתן וזאת כדי ליהנות ממחירים סבירים ומההמשך הצפוי של עליות המחירים! עם זאת כמובן שאין להקל ראש בבדיקת הנכס מיקומו, מצבו הטכני והמשפטי, הסביבה, הבניין ועוד. הנחיות כלליות בעניין זה ניתן למצוא במאמרים השונים באתר זה ובמיוחד בדף "נדל"ן בבודפשט". מומלץ לתאם פגישה בלתי מחייבת עם שימי חובב בעל המשרד היושב באופן קבוע בישראל לייעוץ ראשוני והכרות, מובטח לכם לקבל מידע רב ערך.